ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ca. 1910 erbautes, einseitig angebautes Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Wohnfläche von ca. 68 m² in einfacher bis mittlerer Wohnlage von Gelsenkirchen-Hassel. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 360 m² auf und ist rückseitig über den Mathildenweg erschlossen, wo sich auch eine Garage befindet. Die Mikrolage ist geprägt von typischen Zechenhaussiedlungen und einer mäßigen Lärmbelastung durch die nahegelegene Valentinstraße.\n\nDer bauliche Zustand ist als äußerst kritisch zu bewerten. Da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, basiert die Bewertung auf einer äußeren Inaugenscheinnahme und der Bauakte. Die im Jahr 2021 begonnenen Umbaumaßnahmen wurden augenscheinlich nicht fertiggestellt, sodass sich das Gebäude vermutlich in einem nicht bewohnbaren Rohbauzustand befindet. Zudem besteht die Gefahr von Frostschäden durch fehlende Beheizung sowie von Schadstoffbelastungen (Asbest) an der Garage.\n\nRechtlich und wertmindernd schlagen vor allem die fehlende grundbuchliche Sicherung der Garagenzufahrt und ein Immissionsschadensverzicht in Abteilung II des Grundbuchs zu Buche. Letzterer verpflichtet zur Duldung von Emissionen der nahegelegenen Raffinerie Gelsenkirchen-Scholven. Ein pauschaler Risikoabschlag von 20 % (30.400 €) wurde im Gutachten für die fehlende Innenbesichtigung vorgenommen.\n\nFazit: Dieses Objekt ist ein hochriskantes Sanierungsprojekt. Investoren sollten das Risiko unkalkulierbarer Zusatzkosten durch den unklaren Innenzustand sehr konservativ einpreisen. Ein rentabler Erwerb ist nur bei einem Zuschlag deutlich unter dem ohnehin niedrigen Verkehrswert von 120.000 € denkbar.