TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Gevelsberg, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst drei Flurstücke (555, 557 und 561) mit einer Gesamtfläche von 1.598 m² in der Neuenlander Straße 54 und 62 im ländlich geprägten Ortsteil Asbeck der Stadt Gevelsberg. Die Lage weist typischen Dorfcharakter mit lockerer ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung auf. Die Anbindung an das Zentrum von Gevelsberg (ca. 4 km) sowie an die Bundesautobahn A 1 (ca. 3 km) ist gut gewährleistet. Über das benachbarte Flurstück 620 ist zugunsten der Flurstücke 555 und 557 eine öffentlich-rechtliche Erschließungsbaulast eingetragen, womit das Grundstück von zwei Seiten erschlossen werden kann. Auf dem Grundstück Flurstück 561 befindet sich ein altes Einfamilien-Fachwerkhaus unbekannten Baujahrs (vor 1900, Anbau 1897) sowie zwei Fertiggaragen aus dem Jahr 1979. Das Wohnhaus befindet sich in einem abbruchreifen, wirtschaftlich verbrauchten Zustand. Massive Feuchteschäden im gemauerten Keller und Gewölbe, beschädigte Unterdeckendämmungen, sichtbarer Nagerbefall sowie veraltete Installationen (Heizkessel über 30 Jahre alt, veraltete Elektrik) machen das Gebäude unbewohnbar. Zudem bestehen extrem niedrige Raumhöhen (im Erdgeschoss ca. 2,00 bis 2,15 m, im Obergeschoss stellenweise nur 1,75 bis 1,85 m), die modernen Wohnansprüchen fundamental entgegenstehen. Die beiden Garagen sind dagegen funktionstüchtig und erfordern keinen Rückbau. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Lasten verzeichnet. Im Baulastenverzeichnis besteht eine vorteilhafte Erschließungsbaulast. Allerdings nutzt ein Nachbar einen Teilbereich des Flurstücks 555 für Freizeitaktivitäten; nähere Details zu einem angeblich bestehenden Pachtverhältnis lagen dem Sachverständigen nicht vor. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Aufgrund der Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung ermittelte der Gutachter einen Liquidationswert: Vom Bodenwert des baureifen Landes in Höhe von 256.000 € (160 €/m² BRW) werden geschätzte Abbruchkosten von 37.000 € für das Wohngebäude abgezogen und 19.000 € Zeitwert für die Garagen hinzugerechnet. Dies ergibt den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 238.000 €. Das Anwesen eignet sich ausschließlich für Erwerber, die den Abriss durchführen und das Areal im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 56 neu entwickeln möchten.