ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gladenbach, Hessen

Das zum Verkauf stehende Einfamilienhaus befindet sich in landschaftlich attraktiver Südhanglage am südöstlichen Ortsrand von Gladenbach-Mornshausen (Eselsweg 2). Das ursprüngliche Gebäude wurde circa 1971 in Massivbauweise errichtet und im Jahr 2015 durch eine Aufstockung in Holzrahmenbauweise sowie umfassende energetische Modernisierungsmaßnahmen erweitert. Das Grundstück umfasst 1.103 m² und bietet eine hervorragende Besonnung sowie eine mittlere Aussichtslage im Naturpark Lahn-Dill-Bergland. Die Wohnfläche beläuft sich auf großzügige 258 m², verteilt auf zwei Vollgeschosse. Der bauliche Zustand ist aufgrund der Modernisierung im Jahr 2015 als gut einzustufen, wobei die Innenausstattung größtweise in Eigenleistung hergestellt wurde und qualitative Defizite aufweist. Insbesondere die Laminatböden im Erdgeschoss weisen einen schlechten Zustand auf und ein geplanter Saunaraum im Obergeschoss befindet sich noch im Rohbauzustand. Das Gebäude verfügt über dreifach isolierverglaste Fenster und ein Wärmedämmverbundsystem, wodurch der jährliche Heizwärmebedarf mit ca. 41 kWh/m²a sehr gering ist. Ein Highlight ist die ca. zwei Jahre alte Photovoltaikanlage (11 kWp) inklusive 6 kWh Speicher, die als Zubehör im Wert von 14.203 € miterfasst ist. Das größte technische und rechtliche Risiko stellt die Wärmeversorgung dar: Das Objekt besitzt keinen eigenen Wärmeerzeuger, sondern wird über eine Nahwärmeleitung vom Nachbargebäude (Eselsweg 1) versorgt. Zudem ist die Zuwegung aktuell nur über einen unbefestigten Feldweg gesichert, weshalb im Gutachten ein Abschlag von 10.000 € berücksichtigt wurde. Im Grundbuch (Abteilung II) ist zudem eine bedingte Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen. Innenaufnahmen liegen nicht vor, da der Eigentümer der Veröffentlichung im Gutachten widersprochen hat. Für private Käufer bietet dieses modernisierte Haus viel Platz und eine sehr gute energetische Basis. Investoren müssen jedoch die Heizungsthematik und die Zuwegung vorab rechtlich absichern oder die Kosten für den Einbau einer eigenen Heizungsanlage (z.B. Luft-Wasser-Wärmepumpe) einkalkulieren. Bei einem Erwerb unterhalb des festgesetzten Verkehrswertes von 395.000 € lässt sich hier ein attraktives Projekt mit überschaubarem Modernisierungsaufwand realisieren.