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Symbolbild – Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in GoldenstädtSymbolbild · kein Foto im Gutachten

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Goldenstädt, Mecklenburg-Vorpommern

Amtsgericht SchwerinAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 72 Tagen

Mi., 20.01.2027 · 09:00 Uhr

Verkehrswert

140.000 €

Grundstück

1.923 m²

Baujahr

1890

Neustädter Straße 39, 19079 GoldenstädtKarteGoogle Maps
Belegung: bewohnt
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1890 · bewohnt

Teilungsversteigerung des 1/2-Anteils an einem Einfamilienhausgrundstück (1.923 m²) in Goldenstädt, Termin 20.01.2027 am Amtsgericht Schwerin (57 K 26-25). Der Verkehrswert beträgt 140.000 € (Sachwert 160.000 €, inkl. Sicherheitsabschlag). Das vermutlich um 1890 errichtete Haus wurde nur von außen besichtigt und wirkt unbefriedigend; Mängel und Schäden werden vermutet. Das Objekt wird eigengenutzt. Bruchteilsversteigerung, fehlende Innenbesichtigung und Sanierungsbedarf sind die zentralen Risiken.

37

Biet-Score

Risikoreich · 37 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für erfahrene Bieter mit Sanierungs- und Altbauerfahrung in Frage, wenn sie die Situation als Miteigentümer in einer Teilungsversteigerung einschätzen können. Chancen liegen im großen Grundstück mit Nebengebäuden und im Verkehrswert unterhalb des genannten Sachwerts von 160.000 €. Schwer wiegen die fehlende Innenbesichtigung, vermutete Schäden an Dach und Konstruktion sowie der nur hälftige Anteil bei Eigennutzung. Vor einem Gebot sollten Grundbuch, Gutachten im Volltext und mögliche Räumungs- bzw. Nutzungsfragen geprüft werden.

Chancen

6

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) der 1/2-Anteil an einem Grundstück in Goldenstädt, Neustädter Straße 39 (Amtsgericht Schwerin, Az. 57 K 26-25, Termin 20.01.2027, 09:00 Uhr). Das Grundstück (Flurstück 139, Flur 4, Gemarkung Goldenstädt) umfasst 1.923 m² und liegt laut Sachverständigem in ländlich geprägter Lage. Es ist mit einem freistehenden, eingeschossigen Wohnhaus mit Anbau sowie Nebengebäuden bebaut. Die Gebäude sind als Einfamilienhaus genutzt, das Hauptgebäude wurde vermutlich um 1890 errichtet. Der Gutachter konnte das Objekt nur von außen besichtigen; eine Innenbesichtigung wurde nicht zugelassen. Der bauliche Zustand wird nach dem äußeren Eindruck als unbefriedigend beschrieben, der Innenausbau vermutlich als unterdurchschnittlich. Genannt werden mögliche Schädlingsbefall an Holzbauteilen, Feuchte-, Verwitterungs-, Fugen- und Putzschäden, Setzungsschäden und Risse sowie eine unebene Dachfläche mit vermutlich geschädigter Konstruktion. Die Eindeckung besteht aus alten Betondachsteinen aus der DDR-Zeit. Nach 1990 wurde nur teilweise instandgesetzt. Die Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Wohn-/Nutzfläche im Erdgeschoss ist mit rd. 145 m² nur überschlägig geschätzt. Zum Bestand zählen ein Nebengebäudekomplex mit Taubenschlag und eine angebaute Fertiggarage. Der Verkehrswert ist mit 140.000 € angegeben (Sachwert 160.000 €), einschließlich eines zusätzlichen Sicherheitsabschlags wegen der Bewertung nach dem äußeren Anschein. Der Grundbuchauszug weist in Abteilung II keine wertbeeinflussenden Rechte auf; der Versteigerungsvermerk wurde am 02.04.2026 eingetragen. Die Bietsicherheit beträgt auf Verlangen 10 % des Verkehrswertes. Das Objekt wird eigengenutzt, sodass die Besitzverschaffung nach einem Zuschlag unsicher sein kann. Hinzu kommt die Bruchteilsversteigerung: Erworben wird nur ein Miteigentumsanteil, was Nutzung und Verwertung einschränken kann. Das Objekt kann sich eher für Bieter mit Erfahrung bei Altbausanierung und Miteigentümerkonstellationen eignen, sofern sie Innenzustand, Schäden und Sanierungskosten selbst einkalkulieren. Die fehlende Innenbesichtigung, der Bruchteilsanteil und die mögliche Eigennutzung durch den Miteigentümer wiegen schwer; eine belastbare Kalkulation ist nur mit erheblichem Risikopuffer möglich.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Bewohnt
Besichtigung
Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Vorhanden sind Bekanntmachung und ein Exposé mit vier Auszugsseiten des Gutachtens (Az. 26-V123). Wertermittlungsstichtag, Verfahren im Detail, Energiedaten und Rechte sind nur lückenhaft belegt.
  • Nur Außenbesichtigung – Innenzustand nicht belegt, Innenausbau und Maße beruhen auf Annahmen des Gutachters.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

  • Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
  • Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
  • Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
  • Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis
Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot
Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben16 von 24
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
57 K 26-25
Amtsgericht
Schwerin
Bundesland
Mecklenburg-Vorpommern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
20.01.2027 · 09:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Bewohnt
Besichtigungsstatus
Nur außen
Baujahr
1890

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
140.000 €
Wohn-/Nutzfläche
145 m²
Grundstücksfläche
1.923 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Neustädter Straße
Hausnummer
39
PLZ
19079
Ort
Goldenstädt

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 4 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 917 bis 1.116 Euro, Median 1.049 Euro. 9 Vergleichsfälle zwischen 455 und 1.789 Euro pro Quadratmeter, 4 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander.

Dieses Objekt

Bei einer Bruchteilsversteigerung bezieht sich der Verkehrswert nur auf den versteigerten Anteil — ein Preis je m² auf die volle Wohnfläche wäre systematisch zu niedrig. Sein Wert je m² ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.049 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne
917 – 1.116 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 30 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1890 gegenüber typisch 1920).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1890Gruppe 1920
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,58 – 8,90 €/m² im Monat, typisch 7,49 €/m² · angesetzt in 10 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 9 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 15,0 km entfernt — 1.652 €/m², Baujahr 1998, renovierungsbedürftig / einfach, 230 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Lange Straße, Groß NiendorfEinfamilienhaus1984195 m²sanierungsbedürftig89.000 €455 €10.11.202625,0 km
Lübzer Straße, Plau am SeeEinfamilienhaus192075 m²unbewertet52.000 €693 €21.10.2026unbekannt
Altona, EldenaEinfamilienhaus1900180 m²durchschnittlich165.000 €917 €29.09.202625,0 km
Hauptstraße, ZiegendorfEinfamilienhaus1980118 m²renovierungsbedürftig / einfach116.000 €981 €03.02.202725,0 km
Kleine Wallstraße, BoizenburgEinfamilienhaus1900271 m²durchschnittlich284.000 €1.049 €07.10.2026unbekannt
Zum Gutshof, WölzowEinfamilienhaus1900260 m²durchschnittlich290.000 €1.115 €31.03.202725,0 km
Lübzer Straße, GoldbergEinfamilienhaus1912215 m²renovierungsbedürftig / einfach240.000 €1.116 €24.02.202740,0 km
Gartenweg, PampowEinfamilienhaus1998230 m²renovierungsbedürftig / einfach380.000 €1.652 €14.10.202615,0 km
German-Titow-Straße, Neu KalißEinfamilienhaus2004142 m²durchschnittlich254.000 €1.789 €28.10.202635,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 07.11.2026, 12:36

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