ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Grabenstätt, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein im Jahr ca. 1980 errichtetes Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung und einer Doppelgarage in der Ringstraße 61, 83355 Grabenstätt. Das großzügige Grundstück umfasst eine Fläche von 1.048 m². Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 229 m², aufgeteilt auf die Hauptwohnung (ca. 188 m²) und eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss (ca. 40,9 m²). Die Lage in Grabenstätt zeichnet sich durch die Nähe zum Chiemsee aus, ist jedoch durch die unmittelbare Nähe zur Autobahn A8 erheblichen Lärmimmissionen im Außenbereich ausgesetzt, was im Gutachten zu einem Abschlag von 10 % auf den Bodenwert führte. Das Gebäude befindet sich in einem durchschnittlichen, altersgemäßen Zustand. Im Jahr 2013 wurden umfangreiche Renovierungen durchgeführt, darunter die Erneuerung der Sanitärräume und der Einbau neuer Fenster in der Hauptwohnung. Beheizt wird das Objekt über eine moderne Pelletheizung (Fabrikat Windhager) in Kombination mit einer Wärmepumpe für die Warmwasserbereitung. Ein Kaminofen im Wohnzimmer sorgt für zusätzliche Wärme. Im Herbst 2025 kam es im Keller zu einem Wasserschaden durch den Ausfall einer Rückstauklappe. Zum Zeitpunkt der Begutachtung waren Trocknungsgeräte im Einsatz; die Kosten für die anschließenden Schönheitsreparaturen wurden pauschal mit 5.000 € wertmindernd berücksichtigt. Das Objekt ist seit Oktober 2025 vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 1.500 € monatlich (zzgl. 50 € für die Garage) und ist als Staffelmiete vereinbart, die bis 2029 auf 1.700 € ansteigt. Ein wesentliches Risiko für Eigennutzer stellt das bestehende Mietverhältnis dar, das im Falle des Zuschlags unter Beachtung der gesetzlichen Fristen und des Sonderkündigungsrechts gekündigt werden müsste. Zudem liegt kein Energieausweis vor, und die Lärmbelastung durch die Autobahn schränkt die Nutzung des Gartens ein. Für Kapitalanleger bietet dieses Objekt durch die verlässlichen Mieteinnahmen und die vertraglich vereinbarte Staffelmiete eine solide Renditebasis in einer attraktiven Urlaubsregion. Der festgesetzte Verkehrswert von 889.000 € basiert primär auf dem Sachwertverfahren, da der hohe Bodenwertanteil (534.000 €) den Gesamtwert stark stützt. Investoren sollten die Kosten für die vollständige Beseitigung des Wasserschadens sowie das Risiko einer langwierigen Räumung bei gewünschter Eigennutzung einkalkulieren.