TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Grassau, Bayern

Das bewertete Objekt ist ein im Jahr 2016/17 errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage in Grassau, Ortsteil Mietenkam (Bründlbachweg 6). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 705 m² und liegt in einer ruhigen Sackgasse ohne Gehwege. Grassau bietet eine solide Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten, wobei der Ortskern ca. 3 km entfernt ist. Die Verkehrsanbindung an die Autobahn A8 ist mit ca. 10 Minuten Fahrzeit als gut zu bewerten. Das Gebäude in Holzständerbauweise verfügt über ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 153 m² und einer Brutto-Grundfläche von ca. 200 m². Die Ausstattung wird dem Baujahr entsprechend als durchschnittlich unterstellt, da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte. Beheizt wird das nicht unterkellerte Haus über eine Wärmepumpe mit Wandheizung; die Fenster sind dreifach isolierverglast. Die Außenanlagen sind unvollständig hergestellt, zudem ist das Eingangspodest provisorisch und der Fassadensockel ungestrichen. Ein zentrales Bieterrisiko stellt das Vorkaufsrecht der Gemeinde Grassau im Rahmen eines Einheimischenmodells dar, welches als Auflassungsvormerkung in Abteilung II (lfd. Nr. 2) eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko einer Überflutung des gesamten Ortsteils Mietenkam bei extremem Hochwasser oder Deichversagen der Tiroler Achen. Da der Antragsgegner die Innenbesichtigung verweigerte, basiert die Bewertung rein auf einer Außenbesichtigung. Schäden an der Dachdämmung durch früheren Schädlingsbefall (Mäuse/Marder) können nicht ausgeschlossen werden. Der festgesetzte Verkehrswert von 949.000 € basiert auf dem Sachwertverfahren, da der Ertragswert (924.000 €) nur unterstützend ermittelt wurde. Für risikobereite Investoren bietet das moderne Objekt eine seltene Gelegenheit in einer beliebten Ferienregion. Aufgrund der unkalkulierbaren Risiken im Innenbereich und des Einheimischenmodells sollten Bieter jedoch zwingend einen deutlichen Risikoabschlag im Versteigerungstermin einplanen und zusätzliche Liquidität für die Fertigstellung der Außenanlagen (geschätzt 20.000 €) bereithalten.