ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Grevenbroich, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt in der Falkenstraße 16 in 41517 Grevenbroich (Neurath) handelt es sich um ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit Satteldach und angebauter Garage aus dem Jahr ca. 1960. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 539 m² und weist eine ebene Topografie auf. Das Objekt liegt am Ende einer ruhig gelegenen Sackgasse mit Wendehammer in einer mittleren Wohnlage. Die Infrastruktur ist gut erschlossen; Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im Umfeld und es besteht eine fußläufige Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (Gutachten S. 12-14). Die Immobilie bietet eine Wohn- und Nutzfläche von rund 165 m². Da der Eigentümer dem Sachverständigen keinen Zutritt gewährte, konnte lediglich eine straßenseitige Außenbesichtigung durchgeführt werden (Gutachten S. 9). Das Gebäude wurde in einfacher Massivbauweise errichtet und befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand mit deutlichen Abnutzungen und unterlassener Instandhaltung an sichtbaren Bauteilen wie den alten Holzfenstern und Rollläden. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden und das Gebäude erfüllt die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) aktuell nicht (Gutachten S. 20). Rechtlich ist das Grundbuch in Abteilung II lastenfrei (Gutachten S. 12). Ein kritisches Risiko stellt jedoch das Fehlen der Bauakte im Archiv der Stadt Grevenbroich dar, wodurch die formelle Legalität der Bebauung nicht lückenlos dokumentiert ist (Gutachten S. 10). Zudem bestehen erhebliche rückständige Grundbesitzabgaben ab dem 15.02.2022 in Höhe von derzeit 5.204,03 €, die noch zu leisten sind (Gutachten S. 12). Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung wurde der Verkehrswert vorsorglich um einen pauschalen Risikoabschlag von ca. 10 % (entspricht 25.000 €) auf 227.000,00 € gemindert (Gutachten S. 1, 32). Für Investoren bietet das Objekt durch den festgesetzten Abschlag eine interessante Einstiegsgelegenheit. Die fehlende Innenbesichtigung birgt jedoch das unkalkulierbare Risiko eines erheblichen Instandhaltungsstaus im Innenbereich. Kapitalanleger sollten daher mit signifikanten Sanierungskosten kalkulieren. Unter Berücksichtigung dieser Risiken und der offenen Abgaben empfiehlt sich ein vorsichtiges Bietverhalten deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert.