ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Großenhain, Sachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, teilunterkellertes Einfamilienhaus in Zabeltitz, einem Ortsteil der sächsischen Kreisstadt Großenhain (Siedlung 22). Das Anwesen umfasst ein 1.100 m² großes, ebenes Flurstück (Flurstück 321/e). Ursprünglich 1982 errichtet, erfolgten 1996 eine Aufstockung samt Dachgeschossausbau und umfassender Modernisierung sowie 2009 der Anbau eines großzügigen Wohn- und Schlafbereichs. Das Haus verfügt über eine Wohnfläche von rund 153,63 m² nach WoFlV (einschließlich anteiliger Flächen für Terrasse und Loggia; reine Innenwohnfläche ca. 140,63 m²) verteilt auf Erdgeschoss, 1. Dachgeschoss und ein ausgebautes 2. Dachgeschoss, ergänzt durch ca. 24,48 m² Nutzfläche im Keller. Eine Besonderheit stellt der westliche, straßenbegleitende Grundstücksbereich dar: Laut Auskunft des Bauamtes liegt dieser im Innenbereich nach § 34 BauGB und bietet Potenzial für eine selbstständig verwertbare Bauparzelle von ca. 450 m². Der bauliche Zustand ist von einem sichtbaren Investitionsstau und unfertigen Bauleistungen geprägt. Neben positiven Ausstattungsmerkmalen wie einem Kamin im Erdgeschoss, Fußbodenheizung im Bad, einem Doppelcarport (ca. 2016) und einem Gartenbrunnen weist das Gebäude gravierende Mängel auf. Der Zugang zum Kellergeschoss erfolgt lediglich provisorisch über eine Leiter, da die Innentreppe fehlt. Zudem bestehen unfertige Fassaden- und Sockelputzbereiche, beschädigte Fliesen sowie mangelhafte Dach- und Wandabdichtungen. Insbesondere an der Loggia führte eine undichte Abdichtung bereits zu Wasserflecken in der Decke des darunterliegenden Abstellraums. Die Beheizung erfolgt über eine veraltete Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1996, ein Energieausweis liegt nicht vor. In rechtlicher Hinsicht bestehen keine wertmindernden Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches; die angeordneten Zwangsversteigerungsvermerke erlöschen mit Zuschlagserteilung. Allerdings bestehen öffentlich-rechtliche Diskrepanzen: Die tatsächliche Dachneigung weicht von den Genehmigungsplänen ab, der Wohnraumausbau im Spitzboden (2. Dachgeschoss) ist formal nicht bauaufsichtlich genehmigt und das Wohnhaus wurde katasteramtlich noch nicht eingemessen. Für den Beseitigungsaufwand und verdeckte Risiken hat der Sachverständige pauschal 30.000,00 € in Abzug gebracht. Das Anwesen wird aktuell von einem der Miteigentümer bewohnt, mietvertragliche Bindungen bestehen laut Gutachten nicht. Das Investitionsurteil fällt verhalten positiv aus, sofern der Erwerb mit deutlichem Sicherheitsabstand zum Verkehrswert gelingt. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 219.900,00 € (Immobilie 218.000,00 € zzgl. 1.900,00 € Zubehör). Das Objekt eignet sich vor allem für Käufer, die handwerkliches Geschick mitbringen und die Wertreserve des teilbaren Grundstücks heben möchten, während passive Anleger den hohen Fertigstellungs- und Abstimmungsaufwand scheuen dürften.