KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1910 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein zweiseitig angebautes, zweigeschossiges Einfamilienhaus auf einem 109 m² großen Grundstück in zentraler Lage von 35708 Haiger. Das Gebäude wurde vermutlich vor 1910 errichtet und verfügt über eine geschätzte Brutto-Grundfläche von rund 203 m², während eine Wohnflächenberechnung mangels Innenbesichtigung nicht vorliegt. Am Bewertungsobjekt besteht erkennbarer Unterhaltungsstau an Fassade, Sockel und Dacheindeckung. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 75.000,00 €. Das Objekt steht augenscheinlich leer und bietet handwerklich versierten Erwerbern Potenzial zur Neugestaltung im Kernstadtbereich.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich vorrangig an regionale Handwerker, Bauherren oder spekulative Investoren, die bereit sind, das erhebliche Sanierungs- und Begutachtungsrisiko aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung zu tragen. Angesichts des niedrigen Verkehrswerts von 75.000,00 € bietet sich bei entsprechendem Sicherheitsabschlag im Gebot die Chance auf ein kostengünstiges Sanierungsobjekt im Ortskern. Kaufinteressenten sollten jedoch eine ausreichende Liquiditätsreserve für die anstehende Dach- und Fassadensanierung sowie unvorhersehbare Mängel im Gebäudeinneren einplanen.

Chancen

6

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt betrifft ein im Ortskern von Haiger gelegenes Wohnhaus (Aubachstraße 1, 35708 Haiger) auf einem 109 m² großen Grundstück (Flur 23, Flurstück 67/53). Die Lage zeichnet sich durch die fußläufige Erreichbarkeit von Stadtzentrum (ca. 100 m), Bushaltestelle (ca. 150 m) und Bahnhof (ca. 500 m) aus. Das zweigeschossige, zweiseitig angebaute Gebäude wurde vermutlich vor dem Jahr 1910 in überwiegender Fachwerkbauweise errichtet und ist vermutlich teilunterkellert bei nicht ausgebautem Satteldach. Da dem Gutachter weder Zutritt zum Gebäude noch zum Grundstück gewährt wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf Außenbesichtigungen und greifbaren Unterlagen. Die Brutto-Grundfläche (BGF) wurde überschlägig mit 203 m² angesetzt, eine exakte Wohnfläche ist nicht bekannt. Äußerlich erkennbar wurden Fenster und Eingangstür modernisiert; es besteht jedoch deutlicher Unterhaltungsstau. Der Gutachter bezifferte den Werteinfluss für die absehbar erneuerungsbedürftige Dacheindeckung mit -15.000,00 € und für die schadhafte Fassade bzw. den Sockel mit -10.000,00 €. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Für das Grundstück bestehen Altflächenhinweise in der unmittelbaren Nachbarschaft, zudem standen zum Wertermittlungsstichtag rund 200,00 € an Grundbesitzabgaben offen. Mietverhältnisse bestehen laut Gutachten nicht, es wird von Leerstand ausgegangen. Der Verkehrswert wurde im reinen Sachwertverfahren sachverständig auf 75.000,00 € festgesetzt (Bodenwert: 10.900,00 € bei einem Bodenrichtwert von 100,00 €/m²). Aufgrund des vollständigen Ausschlusses einer Innenbesichtigung sollten Bieter bei der Gebotsabgabe entsprechende Risikoabschläge für verdeckte Schäden und erforderliche Sanierungsmaßnahmen einkalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd.Nr. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² 1 Haiger 23 67/53 Gebäude- und Freifläche, Aubachstraße 1 109 O bjektbeschreibung: Einfamilienhaus Detaillierte Objektbeschreibung: Grundstück ursprünglich vor dem Jahr 1910 mit einem Wohnhaus bebaut, vermutlich unterkellert. KEINE INNENBESICHTIGUNG, keine Mieter - vermutlich Leerstand

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten aus Mai 2026 nebst amtlicher Bekanntmachung und Exposé vorhanden. Die Wertermittlung erfolgte jedoch ohne Innenbesichtigung und ohne Grundstücksbegehung auf Basis von Außenbeobachtungen und Schätzungen.
Keine Innenbesichtigung und kein Betreten des Grundstücks möglich; Beschreibungen zum Gebäudeinneren basieren auf Annahmen und Erfahrungswerten.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0008 K 0034/2025
Amtsgericht: Dillenburg
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Sparkasse Dillenburg (Sparkasse)Tel. 02771 935-7304Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 04.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1910

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 75.000 €
Nutzfläche (gesamt): 203 m²
Grundstücksfläche: 109 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 109 m²
Bodenrichtwert: 100 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 10.900 €109 m² × 100 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Aubachstraße
Hausnummer: 1
PLZ: 35708
Ort: Haiger

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.026 €/m²Median · 19 Fälle
Spanne	604 – 1.250 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.026 €/m²Median · 19 Fälle

Spanne: 604 – 1.250 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 20 % unter dem Median aller Häuser (799 gegenüber 1.026 €/m², 14 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 50 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1910 gegenüber typisch 1958).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	19 Objekte; der Zustand liegt für 14 der 19 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 19 Objekte; der Zustand liegt für 14 der 19 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1910Gruppe 1958
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,74 – 7,28 €/m² im Monat, typisch 6,70 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 19 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt (Sechshelden) — 253 €/m², 321 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hofstraße, Sechshelden	Einfamilienhaus, unbebautes Grundstück	—	321 m²	unbewertet	81.100 €	253 €	22.07.2026	3,5 km
Annelise-Deusing-Weg, Herbornseelbach	Einfamilienhaus, Garage	1970	355 m²	stark sanierungsbedürftig	109.000 €	307 €	22.10.2026	10,0 km
Hauptstraße, Fleisbach	Einfamilienhaus, Garage	1700	177 m²	stark sanierungsbedürftig	77.000 €	435 €	10.12.2026	13,0 km
Waldstraße, Eisemroth	Einfamilienhaus	1965	209 m²	sanierungsbedürftig	109.000 €	523 €	17.12.2026	15,0 km
Hornbergstraße, Simmersbach	Einfamilienhaus	1900	146 m²	stark sanierungsbedürftig	80.000 €	548 €	25.11.2026	15,0 km
Hornbergstraße, Simmersbach	Einfamilienhaus	1900	141 m²	sanierungsbedürftig	93.000 €	660 €	25.11.2026	15,0 km
Dammweg, Allendorf	Einfamilienhaus, Garage	1963	303 m²	renovierungsbedürftig / einfach	234.000 €	772 €	29.10.2026	19,0 km
Siechhofstr., Niedergirmes	Einfamilienhaus	—	140 m²	unbewertet	115.500 €	825 €	24.06.2026	unbekannt
Bahnhofstraße, Hasselborn	Zweifamilienhaus	1961	132 m²	stark sanierungsbedürftig	135.000 €	1.023 €	30.11.2026	40,0 km
Burger Landstraße, Herborn	Einfamilienhaus	—	67 m²	unbewertet	69.000 €	1.026 €	11.06.2026	unbekannt
Auf dem Berg, Hörbach	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1950	85 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	1.071 €	08.10.2026	9,0 km
Walther-Rathenau-Straße, Herborn	Doppelhaushälfte	—	191 m²	unbewertet	218.000 €	1.141 €	21.05.2026	unbekannt
Hohelindstr., Nauborn	Zweifamilienhaus	1965	230 m²	durchschnittlich	264.000 €	1.148 €	26.10.2026	30,0 km
Hauptstraße, Fleisbach	Einfamilienhaus, Garage	—	65 m²	unbewertet	77.000 €	1.184 €	23.07.2026	13,0 km
Bergstr., Blasbach	Einfamilienhaus	1920	84 m²	sanierungsbedürftig	110.500 €	1.315 €	02.09.2026	25,0 km
Seltersweg, Steinbrücken	Zweifamilienhaus	2024	221 m²	sanierungsbedürftig	295.000 €	1.335 €	03.02.2027	13,0 km
Hermannsteiner Straße, Aßlar	Wohnhaus mit Anbau und einer Fertiggarage	1925	140 m²	durchschnittlich	244.000 €	1.743 €	01.02.2027	25,0 km
Auf dem Gleichen, Sinn	Einfamilienhaus, Garage	1958	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	230.000 €	2.190 €	12.11.2026	13,0 km
Talsweg, Garbenheim	Einfamilienhaus	1963	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	194.000 €	2.425 €	16.11.2026	30,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18, 19

Bodenrichtwert: 100 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 109 m²
Anteiliger Bodenwert: 10.900 €
Verkehrswert: 75.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,88
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 64.100 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18, 19 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert10.900 €

Gebäude / Wohnung64.100 €

Verkehrswert75.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 109 m² Gesamtgrundstück = 109 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 109 m² × 100 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 688 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 688 €/m² / 100 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 75.000 € − 10.900 € = 64.100 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart