KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 2022 · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus der Marke Kern-Haus (Baujahr 2022) auf einem 818 m² großen Grundstück in ländlicher Wohnlage von Hainichen (Ortsteil Berthelsdorf). Das Objekt bietet eine Wohnfläche von rund 142 m² verteilt auf Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss und befindet sich in einem nahezu neuwertigen Bauzustand. Die energetische Ausstattung ist mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Dreifachverglasung und dezentraler Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung zeitgemäß auf hohem Niveau (Energieeffizienzklasse A+ laut Baubeschreibung). Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 403.600,00 € (inklusive 7.600,00 € für die eingebaute Einbauküche als Zubehör). Das Objekt steht leer und kann nach Fertigstellung der Außenanlagen sowie kleineren Restarbeiten direkt bezogen oder vermietet werden.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich ideal für Eigennutzer oder renditeorientierte Kapitalanleger, die ein modernes, energieeffizientes Einfamilienhaus ohne langwierige Bauphase suchen. Durch den Leerstand und den jungen Zustand von 2022 beschränkt sich der Investitionsbedarf im Wesentlichen auf die Fertigstellung der Außenanlagen und Schönheitskorrekturen im Innenbereich. Vor Gebotsabgabe sollten Bieter die Kosten für Galabau und Geländeanpassung an der Bodenplatte einkalkulieren sowie die Hochwassersituation an der Kleinen Striegis prüfen. Bei Zuschlag nahe der gesetzlichen Bietgrenzen bietet das Objekt ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis in einem soliden sächsischen Wohnumfeld.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, im Jahr 2022 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus der Kern-Haus AG auf einem 818 m² großen Grundstück (Flurstück 28/10) in der Berthelsdorfer Straße 11a in 09661 Hainichen. Die Lage im Ortsteil Berthelsdorf ist ländlich geprägt und liegt rund 1,8 km südlich des Stadtzentrums. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten sind in wenigen Fahrminuten erreichbar. Die Autobahnauffahrt zur A 4 befindet sich in rund 4 km Entfernung, was eine zügige Anbindung an Chemnitz und Dresden gewährleistet. Die östliche Grundstücksgrenze grenzt direkt an den Bachlauf der Kleinen Striegis. Das Wohnhaus bietet ca. 142 m² Wohnfläche, verteilt auf das Erdgeschoss und das voll ausgebaute Dachgeschoss; das Gebäude ist nicht unterkellert. Das Raumprogramm umfasst einen offenen Wohn-/Essbereich mit Küche, Gäste-WC, Hausanschlussraum sowie im Dachgeschoss Schlaf- und Kinderzimmer nebst Vollbad mit Wanne und bodengleicher Dusche. Der bauliche Zustand ist als neuwertig und gepflegt einzustufen. Energetisch ist das Haus mit einer Stiebel-Eltron Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, dezentraler Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung (Lunos) sowie dreifach verglasten Kunststofffenstern zeitgemäß ausgestattet. Die Baubeschreibung weist einen Primärenergiebedarf von 15,16 kWh/(m²a) und die Energieeffizienzklasse A+ aus. Im Grundbuch sind weder Baulasten noch Denkmalschutz verzeichnet; ein Altlastenverdacht besteht laut Gutachten nicht. Zu den Besonderheiten zählen eine Freileitung mit Mast im südwestlichen Grundstücksbereich sowie die Nähe zum Gewässer, weshalb Hochwassereinflüsse trotz örtlichem Hochwasserschutzkonzept nicht gänzlich ausgeschlossen werden können. Zudem sind die Außenanlagen, die Zufahrts- und Terrassenbefestigung sowie die Geländeangleichung an der Bodenplatte noch nicht fertiggestellt. Am Vinylboden im Innenbereich wurden Mängel festgestellt. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 403.600,00 € festgesetzt, wovon 396.000,00 € auf das Grundstück samt Gebäude und 7.600,00 € auf die hochwertige Einbauküche (Zubehör) entfallen. Da das Haus zum Bewertungszeitpunkt leersteht, entfallen Vermietungs- oder Räumungsrisiken vollständig. Für Erwerber bietet sich hier eine seltene Gelegenheit zum Erwerb eines modernen Neubaus mit überschaubarem Fertigstellungsaufwand im Außenbereich.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück bebaut mit einem freistehenden Einfamilienwohnhaus der Firma Kern-Haus AG in Bachnähe ("Kleine Striegis") in ländlicher Wohnlage; Bj. 2021/2022; nahezu neuwertiger Zustand; mittlerer Ausstat-tungsstandard, moderne energetischer Ausstattung (Luft-Wasser-Wärmepumpe, Einordnung gemäß Baubeschreibung in Energieeffizienzklasse A+, Energieausweisliegt nicht vor): Wohnfläche ca. 142 m²; kleinere Baumaßnahmen noch erforderlich (Gestaltung Außenanlagen, Hauseingangssituation, Geländeangleichung im Bereich Bodenplatte u.a.): zum Bewertungszeitpunkt leerstehend

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch ein 6-seitiges Exposé zum Gutachten der Sachverständigen Hübsch sowie die amtliche Bekanntmachung und Deckseite. Innenbesichtigung fand statt.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung des Gebäudes am Stichtag 19.08.2025; Freiflächen waren teilweise eingeschränkt zugänglich.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0024 K 0295/2024
Amtsgericht: Chemnitz
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Kreissparkasse Döbeln (Sparkasse)Tel. 0 34 31 / 5 77 - 6 40Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2022

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 403.600 €
Wohnfläche: 142 m²
Grundstücksfläche: 818 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Berthelsdorfer Straße
Hausnummer: 11a
PLZ: 09661
Ort: Hainichen
Stadtteil: Berthelsdorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 142 m² Wohnfläche · Baujahr 2022 · Zustand gepflegt

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	997 €/m²Median · 13 Fälle
Spanne	746 – 1.801 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+185 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

997 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne: 746 – 1.801 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +185 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 25 % über dem Median aller Häuser (1.265 gegenüber 997 €/m², 10 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 90 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2022 gegenüber typisch 1930). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 13 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2022Gruppe 1930
Zustand: hier gepflegtGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 142 m²Gruppe 142 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,20 – 7,63 €/m² im Monat, typisch 5,50 €/m² · angesetzt in 8 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

12 von 13 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 500 m entfernt — 722 €/m², Baujahr 1945, renovierungsbedürftig / einfach, 90 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Zum Stausee, Baderitz	Zweifamilienhaus	1913	235 m²	stark sanierungsbedürftig	39.000 €	166 €	24.11.2026	25,0 km
Neue Hauptstraße, Langenau	Einfamilienhaus, unbebautes Grundstück	1900	165 m²	sanierungsbedürftig	72.000 €	436 €	29.09.2026	19,0 km
Ziegelstraße, Hainichen	Einfamilienhaus	1945	90 m²	renovierungsbedürftig / einfach	65.000 €	722 €	10.12.2026	500 m
Untere Dorfstraße, Claußnitz	Einfamilienhaus	—	169 m²	unbewertet	126.000 €	746 €	28.05.2026	unbekannt
Pfarrberg, Bieberstein	Einfamilienhaus	1830	120 m²	renovierungsbedürftig / einfach	100.000 €	833 €	27.10.2026	16,0 km
Mühlenstraße, Hilmsdorf	Reihenhaus	1930	83 m²	sanierungsbedürftig	69.000 €	835 €	19.11.2026	19,0 km
Am Saidenberg, Obersaida	Zweifamilienhaus	1997	180 m²	durchschnittlich	179.400 €	997 €	10.09.2026	25,0 km
Meißner Straße, Bieberstein	Einfamilienhaus	1880	106 m²	renovierungsbedürftig / einfach	130.000 €	1.232 €	01.10.2026	16,0 km
Zöllnitzer Straße, Seelitz	Einfamilienhaus	—	165 m²	unbewertet	214.000 €	1.297 €	07.05.2026	unbekannt
Dorfweg, Niederstriegis	Einfamilienhaus	2000	94 m²	renovierungsbedürftig / einfach	170.000 €	1.801 €	19.10.2026	14,0 km
Burgstädter Straße, Claußnitz	Einfamilienhaus	—	188 m²	unbewertet	600.000 €	3.191 €	19.05.2026	unbekannt
Pappelweg, Sörmitz	Einfamilienhaus	2020	134 m²	durchschnittlich	433.000 €	3.236 €	31.08.2026	18,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Mittelsachsen, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart