ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Norderkirchenweg 9 im Stadtteil Hamburg-Finkenwerder. Es umfasst zwei zusammenhängende Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 283 m²: Flurstück 943 (85 m²) ist mit einem freistehenden, teilunterkellerten Einfamilienhaus bebaut, während das rückwärtige Flurstück 5527 (198 m²) als private Grün- und Gartenfläche dient. Die Mikrolage zeichnet sich als ruhige Anliegerstraße mit überwiegender Ein- bis Zweifamilienhausbebauung aus. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten sind im Stadtteil Finkenwerder vorhanden und überwiegend fußläufig erreichbar. Ein eigener Pkw-Stellplatz existiert auf dem Grundstück nicht. Das Gebäude wurde ursprünglich um 1865 in Massivbauweise errichtet und nach der Flutkatastrophe 1964 sowie im Jahr 1985 durch Umbauten und Dachgeschossausbau erweitert. Bei einer Brutto-Grundfläche von rund 114 m² beläuft sich die ansetzbare Wohnfläche auf rund 72 m² (3 Zimmer, Küche, Bad/WC, Flur), ergänzt durch rund 9 m² Nutzfläche für Heizungs- und Lagerzwecke. Aufgrund verweigerter bzw. unmöglicher Innenbesichtigung konnte der Sachverständige das Wohnhaus ausschließlich von außen begutachten. Die Substanz wirkt äußerlich altersgemäß normal erhalten, jedoch sind die Innenräume, Installationen und energetischen Gegebenheiten ungewiss. Der Sachverständige stuft das Objekt energetisch in die Kategorie F bis G ein; für die fehlende Innenbesichtigung wurde ein pauschaler Risikoabschlag von 9.800,00 € vorgenommen. Rechtlich und verfahrensbezogen steht nicht die gesamte Immobilie, sondern ausschließlich ein 2/3-Miteigentumsanteil zur Versteigerung. Die Miteigentümerin des verbleibenden 1/3-Anteils ist verstorben; deren Erben sind derzeit nicht bekannt. Zudem besteht laut Liegenschaftskataster ein Bombenblindgängerverdacht, der bei künftigen Erdarbeiten behördliche Prüfungen erfordert. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grunddienstbarkeit (Bauverbot auf Flurstück 5227 zugunsten von Nachbargrundstücken) eingetragen, die vom Gutachter mangels heutiger Relevanz mit 0,00 € bewertet wurde. Das Objekt steht augenscheinlich leer. Zusammenfassend bietet das Objekt eine bezahlbare Einstiegsmöglichkeit im Hamburger Stadtgebiet, birgt jedoch erhebliche juristische und bauliche Risiken. Ersteher erwerben keine Alleineigentümerstellung, sondern treten in eine Eigentümergemeinschaft mit unbekannten Erben ein, was die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis blockieren kann. Eine Beteiligung am Bietverfahren ist nur ratsam, wenn die rechtlichen Folgeschritte zur Vollrechtsverschaffung eingeplant und ausreichende Reserven für unvorhergesehene Instandsetzungen im Gebäudeinneren vorhanden sind.