ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hameln, Niedersachsen

Das hier zur Zwangsversteigerung stehende Einfamilienhaus befindet sich in der Werner-Peix-Straße 4 im Hamelner Ortsteil Afferde. Die Immobilie wurde im Jahr 2000 in moderner Holzständerbauweise errichtet und verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 165,6 m², die sich über das Erd- und das ausgebaute Dachgeschoss erstreckt. Das ebene, regelmäßig geschnittene Grundstück hat eine Gesamtgröße von 838 m² und bietet neben einem Gartenbereich eine PKW-Doppelgarage mit einer Nutzfläche von ca. 32 m². Das Objekt liegt in einer ruhigen, etablierten Wohnrandlage und ist verkehrstechnisch gut angebunden. Der bauliche Zustand des Hauses wird im Gutachten als unterdurchschnittlich instand gehalten beschrieben. Es zeigt sich ein erheblicher Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Insbesondere sind gravierende Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall im Dachgeschoss-Badezimmer zu verzeichnen, die aus einem unbehobenen Wasserschaden resultieren. Zudem fehlen im Erdgeschoss-Bad grundlegende Sanitärobjekte wie das Waschbecken und der WC-Sitz. Im Hausanschluss- und Heizungsraum ist die Elektroinstallation unvollständig sowie nicht fachgerecht verlegt, und mehrere Gipskartonplatten an Wänden und Decken sind unvollständig. An der Doppelgarage weisen die Dachsparren nach einem früheren Wasserschaden erhebliche Schäden auf und sind teilweise durchgebogen oder gebrochen. Aus rechtlicher Sicht bestehen keine wertmindernden Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, die den Verkehrswert dauerhaft belasten würden. Das Gebäude steht zudem nicht unter Denkmalschutz, und Erschließungsbeiträge fallen laut Auskunft der Stadt Hameln nicht mehr an. Das Objekt ist derzeit vom Eigentümer bewohnt, was bei einer späteren Übernahme berücksichtigt werden muss. Ein wesentlicher Vorteil für Bieter ist die vollständige Innenbesichtigung, die dem Gutachter gewährt wurde, wodurch verdeckte Risiken weitgehend minimiert und fundiert dokumentiert sind. Die Kosten für die Beseitigung der offensichtlichen Schäden werden gutachterlich auf ca. 55.000 EUR geschätzt. Für Investoren und handwerklich versierte Eigennutzer bietet das Objekt aufgrund seines modernen Grundrisses und des relativ jungen Baujahres ein solides Entwicklungspotenzial. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert von 302.000 EUR wurde im Vergleichswertverfahren ermittelt. Angesichts der geschätzten Sanierungskosten von mindestens 55.000 EUR und dem Risiko unvorhergesehener Mehrarbeiten bei der Beseitigung der Wasserschäden sollten Bieter eine konservative Kalkulation ansetzen. Bei einem entsprechenden Abschlag im Versteigerungstermin lässt sich hier jedoch ein attraktives Wertsteigerungspotenzial realisieren.