ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hameln, Niedersachsen

Das zu versteigernde Objekt umfasst das Erbbaurecht an einem 1964 in Massivbauweise errichteten, voll unterkellerten Einfamilienhaus in der Lilienstraße 1 im Hamelner Ortsteil Afferde. Das zugehörige Eckgrundstück hat eine Größe von 766 m² und liegt in einem etablierten Wohngebiet mit vornehmlich Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Zum Objekt gehören eine PKW-Einzelgarage und ein weiterer Stellplatz auf dem Hof. Das Erbbaurecht läuft noch langfristig bis zum 31.03.2121, wobei der jährliche Erbbauzins aktuell auf 1.685,20 € festgesetzt ist. Für jede Veräußerung oder Belastung ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist als kritisch und stark sanierungsbedürftig einzustufen. Das Gutachten stellt fest, dass gesunde Wohnverhältnisse im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung nicht mehr gegeben sind und das Haus in seinem jetzigen Zustand unbewohnbar ist. Es ist eine vollständige Entkernung bis auf den Rohbau notwendig. Zu den gravierendsten Mängeln gehören ein mit fäkalienhaltigem Abwasser vollgelaufener Kellerraum, massiver Schimmelpilzbefall im Duschraum des Erdgeschosses sowie starke Feuchtigkeitsschäden im Öllagerraum und an den Kellerwandsockeln. Zudem fehlen wichtige Bauteile wie Treppengitter, Innentüren, Sanitärobjekte im Obergeschoss und mehrere Heizkörper. Der Dachboden war aufgrund einer vernagelten Luke nicht zugänglich. Zusätzlich zu den massiven baulichen Mängeln besteht ein rechtliches Risiko bezüglich eines nachträglichen Anbaus an die Garage, für den keine Baugenehmigung ermittelt werden konnte. Ein weiteres Risiko stellt der Belegungsstatus dar: Obwohl das Haus laut Eigentümerin leer stehen sollte, wurden beim Ortstermin bezogene Betten, persönliche Gegenstände und frische Lebensmittel vorgefunden, was auf eine verdeckte Nutzung hindeutet. Fazit für Investoren: Der amtliche Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf 79.000 € festgelegt, nachdem bereits ein massiver Abzug von 110.000 € für den fehlenden Innenausbau (90.000 €) und die Rückbaukosten zum Rohbau (20.000 €) vorgenommen wurde. Angesichts der unkalkulierbaren Risiken durch Feuchtigkeit, Fäkalien und Schimmel sowie der laufenden Erbbauzinsverpflichtung sollten Investoren sehr vorsichtig agieren und erhebliche Puffer für die Sanierung einplanen. Ein Gebot ist nur für fachkundige Sanierer mit hoher Risikobereitschaft ratsam.