ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hameln, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Carport in der Straße Amsterdam 4 im Ortsteil Tündern der Stadt Hameln. Das ebene Baugrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 603 m² und liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 492 als Dorfgebiet (MD). Die Umgebung ist durch wohnbauliche Nutzungen im historischen Ortskern geprägt; Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte, Grundschule und öffentliche Verkehrsmittel sind in fußläufiger Entfernung erreichbar. Die Bundesstraße B 1 sowie der Bahnhof Hameln sind etwa 6 km entfernt. Das Wohnhaus wurde ursprünglich im Jahr 1974 in Massiv- und Holzfachwerkbauweise errichtet und im Jahr 1995 baulich umgebaut. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 294,98 m² für das Wohnhaus und 34,06 m² für den Carport; eine explizite Wohnflächenberechnung nach WoFlV liegt im Gutachten nicht vor. Der Gutachter stuft den Ausstattungsstandard pauschal in die einfache Standardstufe 2 ein (nicht zeitgemäßer Wärmeschutz vor 1995, Satteldach mit Betondachsteinen). Im Rahmen der Außenbesichtigung wurden Risse an der südwestlichen Gebäudeecke sowie im Sockelbereich der südlichen Giebelwand festgestellt, für deren Beseitigung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal ein pauschaler Abzug in Höhe von 5.000 € berücksichtigt wurde. Ein wesentliches rechtliches und tatsächliches Risiko resultiert daraus, dass dem Gutachter am Ortstermin kein Zutritt zum Gebäude gewährt wurde. Infolgedessen sind Raumaufteilung, tatsächliche Belegung und der innere Erhaltungszustand unbekannt. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei (abgesehen vom verfahrensgegenständlichen Zwangsversteigerungsvermerk), und das Baulastenverzeichnis weist keine wertbeeinflussenden Eintragungen auf. Das Grundstück unterliegt jedoch einer örtlichen Gestaltungssatzung, und das Gebäude weist eine dreiseitige Grenzbebauung auf, was behördliche und nachbarrechtliche Abstimmungen bei Sanierungen erfordert. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 185.000 €, wovon 57.300 € auf den beitragsfreien Bodenwert entfallen (Bodenrichtwert 95 €/m²), erscheint das Objekt preislich moderat. Interessenten müssen sich jedoch bewusst sein, dass aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung ein erhöhtes Sanierungs- und Kostenrisiko besteht. Das Objekt eignet sich daher nur für Kapitalanleger oder Eigennutzer, die das wirtschaftliche Risiko unkalkulierbarer Innenarbeiten tragen können und eine entsprechende Sicherheitsmarge in ihrer Gebotsstrategie berücksichtigen.