ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamm, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist das Grundstück Werler Straße 16 in 59065 Hamm (Gemarkung Hamm, Flur 31, Flurstück 895) mit einer Grundstücksfläche von 217 m². Die Liegenschaft befindet sich in einfacher Wohnlage im Stadtbezirk Hamm-Mitte, rund 0,7 km südlich des Marktplatzes und ca. 1,0 km vom Hauptbahnhof entfernt. Die Umgebungsbebauung besteht vorwiegend aus geschlossener zwei- bis dreigeschossiger Zeilenbebauung mit Wohn- und teils Gewerbenutzung im Erdgeschoss. Die Bebaubarkeit richtet sich nach § 34 BauGB (baureifes Land im Kerngebiet). Auf dem Grundstück befindet sich ein unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1915) mit nicht ausgebautem Dachgeschoss sowie ein rückwärtiger, zu Wohnzwecken ausgebauter Flachdachanbau (Baujahr ca. 1945). Die rechnerische Wohnfläche beträgt ca. 149 m² bei einer Bruttogrundfläche von rund 357 m². Der bauliche Zustand ist als desolat, baufällig und wirtschaftlich verbraucht einzustufen. Infolge eines massiven, lange Zeit unberücksichtigten Wasserschadens im Dachbereich sind tragende Holzbalkendecken durchfeuchtet, durchgebogen und im Obergeschoss teilweise eingestürzt. In allen Geschossen sowie im Keller steht teils Wasser; Wände und Decken weisen flächendeckenden Schimmelbefall auf. Eine Heizungsanlage ist nicht vorhanden, Installationen und Fenster sind verwittert und zerstört. Das Wohnhaus sowie das Gartengelände sind massiv vermüllt. Die Stadt Hamm hat für das Objekt am 15.02.2024 eine ordnungsbehördliche Nutzungsuntersagung für jegliche Wohn- und Aufenthaltszwecke ausgesprochen. Wegen Einsturzgefahr konnte der Sachverständige einzelne Bereiche wie das Dachgeschoss nicht begehen. Das Grundbuch weist in Abteilung II lediglich den Versteigerungsvermerk auf; Baulasten oder herrschende Denkmalschutzeintragungen bestehen laut behördlichen Auskünften nicht. Das Grundstück liegt nicht in einem Hochwassergebiet, ist jedoch als Kampfmittelverdachtsfläche (Bombardierung) eingestuft, weshalb bei Bodeneingriffen Sicherheitsüberprüfungen des KBD-WL erforderlich werden. Für die Straßenbeleuchtung steht zudem noch eine Beitragsabrechnung nach KAG im Raum. Das Gutachten bewertet das Gebäude infolge der fehlenden wirtschaftlichen Nutzbarkeit mit einem Sachwert von null und leitet den Verkehrswert über den Bodenwert (217 m² à 245,00 € = 53.165,00 €) abzüglich pauschalierter Rückbau- und Freilegungskosten (918 m³ BRI à 40,00 €/m³ = 36.720,00 €) her. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 16.500,00 €. Investitionsfazit: Ein wirtschaftlicher Gebäudeerhalt ist ausgeschlossen. Eine Beteiligung am Versteigerungsverfahren ist nur für Marktteilnehmer empfehlenswert, die primär das Grundstück zur Nachverdichtung erwerben möchten und die komplexen Risiken des Abbruchs in innerstädtischer Grenzbebauung sowie die Beseitigung erheblicher Müllmengen beherrschen.