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0042 K 0047/ 2022
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3 FOTOS

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hanau, Hessen

Hochstädter Landstraße 17, 63454 Hanau
Verkehrswert
1.413.300 €
Termin
24.11.2026
in 80 Tagen

Kategorie

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0042 K 0047/ 2022
AmtsgerichtHanau

Kenndaten

Grundstück4.675 m²
Baujahr1963
ZustandAbrissreif
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen5Risiken6Wertanpassungen2

Fazit

Das Objekt eignet sich vorrangig für kapitalstarke Eigennutzer oder erfahrene Projektentwickler, die das erhebliche Flächen- und Lagepotenzial nutzen möchten. Dem attraktiven Wohnumfeld stehen massive Instandsetzungsanforderungen im Keller- und Dachbereich sowie erhebliche rechtliche Risiken durch das eingetragene Wohnungsrecht gegenüber. Vor einer Gebotsabgabe sind eine genaue Prüfung der Versteigerungsbedingungen hinsichtlich des Fortbestehens des Wohnungsrechts sowie eine detaillierte Sanierungs- und Kostenplanung dringend erforderlich.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1963 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein großzügiges, im Jahr 1963 errichtetes und 2012 weitgehend neu aufgebautes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage, Carport sowie einer separaten Schwimmhalle und parkwaldähnlichen Freiflächen in sehr guter Wohnlage von Hanau-Kesselstadt (Hochstädter Landstraße 17). Die drei Flurstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 4.675 m² und einer Wohn-/Nutzfläche des Wohnhauses von ca. 589 m². Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 1.413.300,00 € festgesetzt. Das Objekt weist erhebliche Bauschäden auf, insbesondere gravierende Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich sowie Feuchte- und Rissbildungen im Dach- und Wohnbereich, für deren Beseitigung Bruttoinstandsetzungskosten von 360.000,00 € im Gutachten angesetzt wurden. Zudem ist im Grundbuch ein lebenslanges Wohnungsrecht eingetragen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine aus drei Flurstücken bestehende wirtschaftliche Einheit in sehr guter Wohnlage am Stadtrand von Hanau, Stadtteil Kesselstadt (Hochstädter Landstraße 17). Das Hauptgrundstück (Flurstück 3/19 mit 1.122 m²) ist mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Carport bebaut. Ergänzt wird das Ensemble durch Flurstück 3/20 (858 m²) mit einer Schwimmhalle (Baujahr ca. 1967) und Flurstück 3/42 (2.695 m²), welches als parkwaldähnliche forstwirtschaftliche Fläche mit Gartenhäusern angelegt ist. Das Wohnhaus wurde ursprünglich 1963 errichtet und 2012 auf dem Bestandskeller weitgehend neu aufgebaut und modernisiert, wodurch eine Gesamtwohn-/Nutzfläche von rund 589 m² entstand. Die Ausstattung des Wohnhauses ist gehoben und umfasst unter anderem eine Gasbrennwertheizung mit Fußbodenheizung, Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, Kaminofen sowie eine Alarmanlage. Allerdings weist das Gebäude gravierende Baumängel und Bauschäden auf: Im Altbaukeller liegen massive Feuchtigkeitsschäden mit Salzausblühungen und aufgestautem Wasser vor; zudem bestehen Undichtigkeiten an Wandanschlüssen im Dach, Feuchteflecken an Dachschrägen, Leckagen im Heizkreis bzw. Bad sowie Risse in Geschossdecken und Wänden. Der hinzugezogene Bauschadensgutachter bezifferte die Instandsetzungskosten auf insgesamt 360.000,00 € brutto. Zudem wurde ein merkantiler Minderwert von 39.000,00 € in Abzug gebracht. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II des Grundbuchs von Blatt 4141 ein im Jahr 2019 bestelltes, lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht eingetragen. Obwohl das Recht keine Vermietung vorsieht, sind Teile des Objekts vermietet, was rechtliche Klärungen vor Erwerb erfordert. Für Flurstück 3/19 weist das Altlastenkataster eine frühere gewerbliche Nutzung (Holzbauteilefertigung bis ca. 1993) aus, welche im Gutachten nicht näher untersucht wurde. Das Objekt bietet aufgrund der erstklassigen Mikrolage und des großzügigen Raum- und Grundstücksangebots ein seltenes Entwicklungspotenzial. Interessenten müssen jedoch das hohe Sanierungsbudget von mindestens 360.000,00 € einkalkulieren und die Wirksamkeit sowie den Verbleib des Wohnungsrechts im Zwangsversteigerungsverfahren exakt prüfen.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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20 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0042 K 0047/ 2022
AmtsgerichtHanau
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit24.11.2026 · 09:30:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEinfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1963
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert1.413.300 €
Wohn-/Nutzfläche589,19 m²
Grundstücksfläche4.675 m²
Anteilige Grundstücksfläche1.122 m²
Bodenrichtwert420 €/m²
Anteiliger Bodenwert471.240 €1.122 m² × 420 €/m² · MEA 24 %
Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeHochstädter Landstraße
Hausnummer17
PLZ63454
OrtHanau
StadtteilKesselstadt

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert420 €/m²
Anteilige Bodenfläche1.122 m²
Anteiliger Bodenwert471.240 €
Verkehrswert1.413.300 €
BRW-Verhältnis3,00
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung942.060 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert471.240 €
Gebäude / Wohnung942.060 €
Verkehrswert1.413.300 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
4.675 m² Gesamtgrundstück = 1.122 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
1.122 m² × 420 €/m² · MEA 24 %
VW je m² Boden
1.260 €/m²
BRW-Verhältnis
1.260 €/m² / 420 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
1.413.300 € − 471.240 € = 942.060 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Marktspanne 3.956 bis 4.457 Euro, typisch 4.247 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 2.208 bis 3.307 Euro, Median 2.785 Euro. 12 Vergleichsfälle zwischen 906 und 5.029 Euro pro Quadratmeter, 7 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Üblicher Marktpreis · Hanau

4.247 €/m²typischer Wert

Spanne 3.956 – 4.457 €/m²

Quelle
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.785 €/m²Median · 12 Fälle

Mittlere Hälfte 2.208 – 3.307 €/m²

Baujahr
hier 1963Gruppe 1960
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig
Datenbasis
12 Objekte im Kreisgebiet aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 9 der 12 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,75 – 14,83 €/m² im Monat, typisch 12,58 €/m² · immoportal.com Mietspiegel Hanau (Portal-Preisatlas), 2026

Alle 12 Vergleichsobjekte anzeigen(Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 6,0 km entfernt (Großauheim) — 3.224 €/m², Baujahr 1951, renovierungsbedürftig / einfach, 109 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Kreutstraße, SpielbergGarage, Wohnhaus mit Einliegerwohnung1976270 m²sanierungsbedürftig244.500 €906 €17.12.202635,0 km
Eckebornstraße, HerolzEinfamilienhaus1900168 m²renovierungsbedürftig / einfach185.000 €1.103 €15.10.2026unbekannt
Römerstraße, MarköbelZweifamilienhaus1970217 m²sanierungsbedürftig375.000 €1.730 €14.10.202611,0 km
Europastraße, MeerholzEinfamilienhaus, Garage1960169 m²sanierungsbedürftig400.000 €2.367 €15.10.202618,0 km
Mühlstr., BüdesheimEinfamilienhaus1959149 m²gepflegt400.000 €2.688 €28.10.20269,0 km
Wohnroder Straße, LohrhauptenEinfamilienhaus2023116 m²sanierungsbedürftig320.000 €2.759 €24.09.202645,0 km
Landwehrstraße, ErlenseeEinfamilienhaus—101 m²unbewertet284.000 €2.812 €27.05.2026unbekannt
Spessartstraße, GroßauheimDoppelhaushälfte1951109 m²renovierungsbedürftig / einfach351.000 €3.224 €18.11.20266,0 km
Mühlstraße, BüdesheimEinfamilienhaus2020154 m²gepflegt500.000 €3.244 €21.10.20269,0 km
Landwehrstraße, LangendiebachEinfamilienhaus1910102 m²sanierungsbedürftig355.000 €3.496 €28.10.20267,0 km
Hinter dem Hain, HanauEinfamilienhaus—174 m²unbewertet680.000 €3.913 €10.06.2026unbekannt
Gartenstraße, RothEinfamilienhaus—69 m²unbewertet345.000 €5.029 €25.06.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
11 Fakten
01Bewertung502Rechte103Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

1 Fakt
Wohnrecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Kesselstadt Blatt 4141, lfd. Nr. 1: Es handelt sich um ein Einfamillienhaus mit Einliegerwohnung nebst Garage, Baujahr 1963, überwiegende Modernisierung 2012. Kesselstadt Blatt 4141, lfd. Nr. 2: Es handelt sich um eine parkwaldähnliche, forstwirtschaftliche Fläche. Diese setzt sich zusammen aus einer Teilfläche mit lockerem Baum- und Strauchbewuchs (ca. 60%) und einer Teilfläche mit Rasenfläche und Ziergehölzen (ca. 40%), letztere grenzt an das Flurstück 3/20 an, die Übergänge sind fließend. Zur Fläche gehören auch zwei Gartenhäuschen und ein Hundezwinger. Kesselstadt Blatt 6787, lfd. Nr. 1: Es handelt sich um ein mit einer Schwimmhalle bebautes Grundstück, Baujahr ca. 1967. Die 3 Flurstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Datenhinweise
  • · Die Dokumentenlage ist umfassend. Das Verkehrswertgutachten von März 2025 enthält detaillierte Schadensuntersuchungen eines Bauschadensachverständigen sowie klare Beschreibungen der Flurstücke und Wertansätze.
  • · Vollständige Orts- und Innenbesichtigung durch den Bewertungssachverständigen und einen Sachverständigen für Bauschäden am 04.03.2025.
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Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 05.09.2026, 02:40

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Kinzig-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.