KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1850 · Unklar

Versteigert wird ein historisches, denkmalgeschütztes Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) in Fachwerkbauweise aus dem Jahr ca. 1850 nebst Seitengebäude (ca. 1905) in Hanau-Großauheim. Die überschlägig geschätzte Wohn-/Nutzfläche beträgt rund 98 m² auf einem 154 m² großen Grundstück. Das Objekt konnte vom Sachverständigen weder von innen noch auf den Freiflächen besichtigt werden, weshalb die Bewertung ausschließlich nach äußerem Anschein erfolgte. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 224.000,00 €. Das Gebäude weist erkennbare Putzschäden am Nebengebäude auf und ist mit einer Grunddienstbarkeit sowie Denkmalschutzauflagen belastet.

Biet-Score

Sehr riskant · 16 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie kann für Liebhaber historischer Bausubstanz oder sanierungserfahrene Eigennutzer in Betracht kommen, sofern ausreichendes Risikokapital für unvorhersehbare Instandsetzungen bereitsteht. Wesentliche Risiken liegen im völlig unbekannten Innenzustand infolge verweigerter Besichtigung, den strengen denkmalrechtlichen Sanierungsvorgaben sowie der dinglichen Belastung durch ein Geh- und Fahrrecht. Kapitalanleger sollten den Erwerb mit deutlichem Sicherheitsabschlag kalkulieren, da die tatsächliche Wohnfläche ungesichert ist und erhebliche Sanierungsaufwendungen nicht ausgeschlossen werden können.

Chancen

6

Historisches Fachwerkhaus mit baukulturellem Charakter (Geburtshaus des Bildhauers August Gaul)
Zentrale Lage im Ortskern von Großauheim mit fußläufig erreichbaren Geschäften des täglichen Bedarfs

Risiken

8

Ungewisser baulicher Innenzustand, Haustechnik und verdeckte Mängel nicht überprüfbar
Strenge Denkmalschutzauflagen für Instandhaltungen und Umbauten mit behördlicher Genehmigungspflicht

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt ein einseitig angebautes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Haggasse 12 im Ortskern von Hanau-Großauheim. Das Gebäude steht auf einem 154 m² großen Flurstück (Flur 89, Flurstück 59/3) und stammt schätzungsweise aus dem Jahr 1850; ein zugehöriges Seitengebäude datiert auf ca. 1905. Die Wohn- bzw. Nutzfläche wird gutachterlich auf rund 98 m² geschätzt, lag jedoch rechnerisch nicht durch ein amtliches Aufmaß vor. Die Lage im Ortskern bietet eine gute Nahversorgung mit fußläufig erreichbaren Einrichtungen des täglichen Bedarfs bei ruhiger Anliegerstraßenerschließung. Das Wohnhaus ist in traditioneller Eichenfachwerkbauweise errichtet und verfügt über ein ziegelgedecktes Satteldach sowie moderne Kunststoffisolierglasfenster. Ein Zugang zum Gebäudeinneren und zu den Freiflächen war dem Sachverständigen nicht möglich, sodass die Begutachtung auf den reinen Außenanschein beschränkt blieb. Im Außenbereich zeigen sich am massiven/ausgefachten Sockelbereich des Nebengebäudes deutliche Putzschäden, für deren Behebung pauschal 1.500,00 € angesetzt wurden. Angaben zur Haustechnik, Raumaufteilung oder dem Erhaltungszustand der Innenräume liegen nicht vor. Rechtlich und öffentlich-rechtlich bestehen wesentliche wertbeeinflussende Faktoren. Das Objekt ist als Kulturdenkmal gemäß § 2 Abs. 1 HDSchG im Denkmalverzeichnis eingetragen (Geburtshaus von August Gaul), was erhöhte denkmalpflegerische Instandhaltungsauflagen mit sich bringt (kapitalisierter Minderwert von 9.000,00 €). Zudem belastet eine Grunddienstbarkeit in Abteilung II (Leitungs-, Geh- und Fahrrecht zugunsten des Nachbarflurstücks 59/4) das Grundstück nachhaltig (Minderwert 15.600,00 €). Das Altlastenkataster weist keine Verdachtsflächen aus. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 06.06.2026 auf 224.000,00 € festgesetzt, abgeleitet als gewogenes Mittel aus dem Sachwert (213.000,00 €) und dem stützend gerechneten Ertragswert (229.000,00 €). Wegen des unüberprüfbaren Innenzustands sollten Bietinteressenten zwingend erhebliche Sanierungspuffer einkalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Es handelt sich um ein denkmalgeschütztes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit einer Wohn- bzw. Nutzfläche von ca. 98 m², Baujahr ca. 1850.

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes Gutachten über 55 Seiten mit detaillierter Ertrags- und Sachwertermittlung, jedoch ohne Innenbesichtigung und ohne vorliegende Wohnflächenberechnung.
Nur Außenbesichtigung von der öffentlichen Straße aus — Innenzustand, Haustechnik und Freiflächen sind nicht belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0042 K 0027/2026
Amtsgericht: Hanau
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 12.01.2027 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1850

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 224.000 €
Wohn-/Nutzfläche: 98,13 m²
Grundstücksfläche: 154 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 154 m²
Bodenrichtwert: 295 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 45.430 €154 m² × 295 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Haggasse
Hausnummer: 12
PLZ: 63457
Ort: Hanau
Stadtteil: Großauheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 98 m² Wohnfläche · Baujahr 1850 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Hanau	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	4.247 €/m²typischer Wert	2.688 €/m²Median · 15 Fälle
Spanne	3.956 – 4.457 €/m²	1.791 – 3.234 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-46 % unter dem typischen Wert	-15 % unter dem Median¹
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Hanau

4.247 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.956 – 4.457 €/m²
Dieses Objekt: -46 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.688 €/m²Median · 15 Fälle

Spanne: 1.791 – 3.234 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -15 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 110 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1850 gegenüber typisch 1960).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Hanau	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 15 vor

Üblicher Marktpreis · Hanau

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 15 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1850Gruppe 1960
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 98 m²Gruppe 122 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,75 – 14,83 €/m² im Monat, typisch 12,58 €/m² · immoportal.com Mietspiegel Hanau (Portal-Preisatlas), 2026

14 von 15 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Großauheim) — 1.852 €/m², Baujahr 1960, sanierungsbedürftig, 122 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Kreutstraße, Spielberg	Garage, Wohnhaus mit Einliegerwohnung	1976	270 m²	sanierungsbedürftig	244.500 €	906 €	17.12.2026	35,0 km
Eckebornstraße, Herolz	Einfamilienhaus	1900	168 m²	renovierungsbedürftig / einfach	185.000 €	1.103 €	15.10.2026	unbekannt
Zum Hirzfeld, Wallroth	Einfamilienhaus	1975	120 m²	sanierungsbedürftig	170.000 €	1.417 €	22.10.2026	unbekannt
Römerstraße, Marköbel	Zweifamilienhaus	1970	217 m²	sanierungsbedürftig	375.000 €	1.730 €	14.10.2026	14,0 km
Hainbachstraße, Großauheim	Einfamilienhaus	1960	122 m²	sanierungsbedürftig	225.000 €	1.852 €	25.11.2026	unter 250 m
Europastraße, Meerholz	Einfamilienhaus, Garage	1960	169 m²	sanierungsbedürftig	400.000 €	2.367 €	15.10.2026	16,0 km
Mühlstr., Büdesheim	Einfamilienhaus	1959	149 m²	gepflegt	400.000 €	2.688 €	28.10.2026	15,0 km
Wohnroder Straße, Lohrhaupten	Einfamilienhaus	2023	116 m²	sanierungsbedürftig	320.000 €	2.759 €	24.09.2026	40,0 km
Landwehrstraße, Erlensee	Einfamilienhaus	—	101 m²	unbewertet	284.000 €	2.812 €	27.05.2026	unbekannt
Spessartstraße, Großauheim	Doppelhaushälfte	1951	109 m²	renovierungsbedürftig / einfach	351.000 €	3.224 €	18.11.2026	500 m
Mühlstraße, Büdesheim	Einfamilienhaus	2020	154 m²	gepflegt	500.000 €	3.244 €	21.10.2026	15,0 km
Landwehrstraße, Langendiebach	Einfamilienhaus	1910	102 m²	sanierungsbedürftig	355.000 €	3.496 €	28.10.2026	8,0 km
Hinter dem Hain, Hanau	Einfamilienhaus	—	174 m²	unbewertet	680.000 €	3.913 €	10.06.2026	unbekannt
Gartenstraße, Roth	Einfamilienhaus, Garage	1984	69 m²	durchschnittlich	345.000 €	5.029 €	04.02.2027	19,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 20

Bodenrichtwert: 295 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 154 m²
Anteiliger Bodenwert: 45.430 €
Verkehrswert: 224.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,93
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 178.570 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 20 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert45.430 €

Gebäude / Wohnung178.570 €

Verkehrswert224.000 €

Zone: M (gemischte Baufläche)

Rechenweg

Flächenanteil: 154 m² Gesamtgrundstück = 154 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 154 m² × 295 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.455 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.455 €/m² / 295 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 224.000 € − 45.430 € = 178.570 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Kinzig-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart