ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hattersheim am Main, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in zentraler Lage von Hattersheim am Main an der Straßenecke Mainzer Landstraße / Lessingring. Es handelt sich um ein einseitig angebautes Ein- bis Zweifamilienhaus mit einem Anbau sowie einem ehemaligen Kiosk (Trinkhalle). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 196 m². Die Wohnfläche des Haupthauses beträgt ca. 124,55 m², verteilt auf zwei Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende regionale Verkehrsanbindung aus (Autobahnanschluss in 5 Minuten, Flughafen Frankfurt in 20 Minuten erreichbar), wenngleich die Mainzer Landstraße als Durchgangsstraße eine gewisse Lärmbelastung mit sich bringt. Der bauliche Zustand des um 1901 errichteten und 1951 erweiterten Gebäudes ist durch einen erheblichen Instandsetzungsstau gekennzeichnet. Der Gutachter beziffert die notwendigen mittelfristigen Modernisierungs- und Reparaturkosten auf ca. 228.250 €. Betroffen sind nahezu alle wesentlichen Gewerke: Die Dacheindeckung ist erneuerungsbedürftig, die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 1994, und die Elektroinstallation entspricht einem veralteten Standard. Zudem weist das teilunterkellerte Gebäude Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss auf. Positiv hervorzuheben ist das im Jahr 2019 modernisierte Bad im Obergeschoss sowie die solide Massivbauweise. Die Grundrisse sind mit mehreren gefangenen Räumen nicht mehr zeitgemäß. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsschuld). Belastungen in Abteilung II oder III, die bestehen bleiben, sind laut Gutachten nicht wertmindernd zu berücksichtigen. Ein wesentliches Risiko für Erwerber liegt in den unkalkulierbaren Mehrkosten bei der anstehenden Kernsanierung sowie dem Fehlen von Stellplätzen auf dem Grundstück. Da das Objekt derzeit eigengenutzt bzw. bewohnt ist, muss nach dem Zuschlag gegebenenfalls mit Räumungsformalitäten gerechnet werden. Für Investoren stellt dieses Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 300.000 € spiegelt den Zustand bereits wider, da erhebliche Abschläge vorgenommen wurden. Ein rentabler Erwerb ist nur mit einem deutlichen Abschlag auf den Verkehrswert und unter genauer Einkalkulierung des Sanierungsbudgets von mindestens 230.000 € zu empfehlen. Nach einer umfassenden Modernisierung bietet das Objekt jedoch Potenzial zur Eigennutzung oder Neuvermietung in einer nachgefragten Rhein-Main-Lage.