ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hattingen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 17.077 m² großes Anwesen am Ruhrhöhenweg 9, 10b im Stadtteil Holthausen der Stadt Hattingen. Das Flurstück liegt im baurechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB sowie innerhalb des Landschaftsschutzgebiets Holthausen – Niedersprockhövel-Nord. Die Liegenschaft ist mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus (teilunterkellert, mit ausgebautem Dachgeschoss), einer Doppelgarage aus dem Jahr 1985 und einem massiven Nebengebäude (ehemaliges Gerätehaus aus 1951) bebaut. Auf einer eingezäunten Teilfläche von ca. 416 m² im südlichen Grundstücksbereich befindet sich zudem eine Funkübertragungsstelle mit einem rund 51 m hohen Sendemast. Das Wohnhaus stammt ursprünglich aus dem Jahr 1933 (Bauschein) und wurde zwischen 2001 und 2003 umfassend saniert und erweitert. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 304 m² bei einer Brutto-Grundfläche von rund 449 m². Äußerlich präsentiert sich das Gebäude in Massivbauweise mit Satteldach (glasierte Ziegel), Putzfassade, isolierverglasten Kunststofffenstern sowie Gauben mit Schieferverblendung. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung; die Abwasserentsorgung läuft über eine dezentrale Kleinklär- und Verrieselungsanlage. Die Außenanlagen weisen pflegebedingte Rückstände auf. Eine Innenbesichtigung des Wohnhauses wurde der Sachverständigen nicht ermöglicht, weshalb die Bewertung nach äußerem Anschein unter Vornahme eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 10 % auf den vorläufigen Gebäudesachwert (51.100 €) erfolgte. Für die Funkübertragungsstelle besteht ein Mietvertrag mit der Deutschen Funkturm GmbH (DFMG) mit einer Festlaufzeit bis zum 30.06.2032 (plus 5 Jahre Option) und einem aktuellen jährlichen Nutzungsentgelt von 18.723,16 € netto. In Abt. II des Grundbuchs ist hierfür eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Gutachterlich wurde der Barwert des Mietvertrags mit 206.600 € werterhöhend und die optische Beeinträchtigung mit einem Verunstaltungsabschlag von 25 % (-166.360 €) wertmindernd berücksichtigt. Der ermittelte und festgesetzte Verkehrswert beträgt 796.000 €. Die Liegenschaft eignet sich für Kapitalanleger und handwerklich versierte Eigennutzer, die den Cashflow aus der Mobilfunkvermietung nutzen möchten. Vor Gebotsabgabe sollte das Kostenrisiko für notwendige Innenrenovierungen und die spätere Neugenehmigung der Kläranlage einkalkuliert werden.