ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hattingen, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Objekt ist ein im Jahr ca. 1959 errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus in Hattingen, gelegen im beliebten Ortsteil Winz-Baak (Hochstraße 20). Das Grundstück weist eine großzügige Fläche von 1.811 m² auf und befindet sich in ruhiger Hinterliegerlage in zweiter Reihe. Die Erschließung erfolgt über eine private Wegefläche, an der drei Miteigentumsanteile zu je einem Drittel zugeordnet sind. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 406 m², die sich auf das Erdgeschoss mit ca. 218 m², das Obergeschoss mit ca. 112 m² und eine im Kellergeschoss geplante, jedoch im Rohbauzustand verbliebene Einliegerwohnung mit ca. 76 m² verteilen. Der bauliche Zustand der Immobilie präsentiert sich stark zweigeteilt. In den Jahren 2019 bis 2021 wurden umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Erd- und Obergeschoss durchgeführt, die einen gehobenen Standard aufweisen (darunter dreifach verglaste Kunststofffenster, Fußbodenheizung über eine Gasbrennwerttherme sowie großformatige Fliesen). Diese Arbeiten wurden jedoch nicht vollständig abgeschlossen. Es bestehen erhebliche Bauschäden: Das Flachdach ist akut sanierungsbedürftig und weist Undichtigkeiten auf, die bereits zu Folgeschäden durch Nässeeinwirkung im Innenbereich des Erd- und Obergeschosses geführt haben. Zudem sind Feuchtigkeitsspuren nach einem Wassereinbruch im Kellergeschoss sichtbar, die Fassade ist unfertig und sanierungsbedürftig, und die Sanitärausstattung in den Bädern fehlt komplett. Ein gesondertes Bauschadensgutachten beziffert die Mängelbeseitigungskosten auf ca. 315.000 €. Aus rechtlicher Sicht ist besonders kritisch, dass die im Juli 2021 erteilte Baugenehmigung für den Umbau in ein Zweifamilienhaus sowie den Neubau einer Doppelgarage mittlerweile erloschen ist, da die Maßnahmen nicht fristgerecht realisiert wurden. Für eine Fortführung des Projekts ist somit ein neuer Bauantrag zwingend erforderlich. Des Weiteren liegt das Grundstück über dem historischen Steinkohlebergwegsfeld 'Verlorener Sohn', weshalb eine latente Tagesbruchgefahr nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, obwohl aktuell keine akuten bergbaulichen Schäden am Gebäude dokumentiert sind. Für Investoren bietet dieses Objekt eine spannende Opportunität, da die Substanz im EG und OG bereits modernisiert wurde und ein Außen-Schwimmbecken vorhanden ist. Aufgrund des massiven Fertigstellungs- und Sanierungsstaus von über 300.000 € sowie der rechtlichen Risiken bezüglich der Baugenehmigung eignet sich das Vorhaben jedoch ausschließlich für erfahrene Projektentwickler mit starker Eigenkapitalbasis und handwerklichem Know-how. Der festgesetzte Verkehrswert von 540.000 € reflektiert diese Risiken bereits durch erhebliche gutachterliche Abschläge.