TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Hausen, Hessen

Das Reihenmittelhaus in Obertshausen-Hausen wird im Wege der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 227.000 €. Dieser Wert setzt sich aus 220.000 € für das Reihenmittelhaus (Flurstück 960) und 7.000 € für einen separaten Stellplatz (Flurstück 978) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren, da die Eigennutzung im Vordergrund steht und keine ausreichenden Vergleichsobjekte vorlagen. Der Bodenrichtwert liegt bei 750 €/m² zum Stichtag 01.01.2024. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von ca. 100 m² (ohne Dachgeschoss) und eine Nutzfläche von ca. 86 m² (mit Dachgeschoss). Das Dachgeschoss war vor dem Brandschaden zu Wohnzwecken ausgebaut, was jedoch von der ursprünglichen Baugenehmigung abweicht. Das Objekt ist derzeit unbewohnbar und wurde zuletzt eigengenutzt. Eine Vermietung ist nicht bekannt. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 1.320,50 € monatlich bzw. 15.846 € jährlich geschätzt, was bei einer erfolgreichen Sanierung ein Bruttorenditepotenzial von ca. 7,20 % auf den Verkehrswert ergibt. Das Haus weist erhebliche Mängel auf. Das Dachgeschoss ist vollständig ausgebrannt, und der Dachstuhl muss komplett erneuert werden. Die darunterliegenden Geschosse sind durch Ruß und Löschwasser geschädigt, mit weit verbreitetem Schimmelbefall. Ein Riss im Obergeschoss erfordert eine statische Prüfung, die laut Antragstellerin jedoch keine Gefährdung ergab. Neben dem Brandschaden besteht ein allgemeiner Unterhaltungsstau, verwilderte Grünflächen und eine baufällige Gartenhütte. Modernisierungen umfassen den Einbau einer Sauna (ca. 2012), eines Kamins (ca. 2008) und eines neuen Heizkessels (ca. 2007/2008). Ein Energieausweis liegt nicht vor, und der Energiestandard entspricht der Wärmeschutzverordnung von 1982. Der Gutachter konnte das Objekt am 23.09.2024 nur teilweise von innen besichtigen. Das Dachgeschoss war aufgrund des Brandschadens nicht zugänglich, und andere Gebäudebereiche waren durch eine Ansammlung von Dingen und Unrat nur bedingt begehbar und einsehbar. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und Baumängel sowie Bauschäden wurden nur augenscheinlich erfasst. Die Bewertung basiert teilweise auf Unterlagen, mündlichen Angaben und Annahmen. Wertabschläge für Brandschäden, Räumung und Mietausfall wurden im Gutachten berücksichtigt, stellen jedoch keine detaillierte Kostenkalkulation dar. Im Grundbuch sind die Anordnungen der Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken weicht von der Baugenehmigung ab. Vor einem Gebot sollten die genauen Sanierungskosten ermittelt, die statische Unversehrtheit des Gebäudes durch einen Fachmann bestätigt und die Legalität des Dachgeschossausbaus geklärt werden. Die Räumung des Unrats und die Beseitigung des Schimmels sind ebenfalls wichtige Punkte, die vorab zu kalkulieren sind.