ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hennef, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt In der Wirdau 44 im Hennefer Ortsteil Uckerath umfasst ein 1960 errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus auf einem 1.710 m² großen Grundstück (Flurstück 14) sowie eine direkt angrenzende Grünlandfläche mit 5.945 m² (Flurstück 15), sodass sich ein Gesamtareal von 7.655 m² ergibt. Das Gebäude liegt unmittelbar an der Bundesstraße B 8, was zu spürbaren Verkehrslärmbelastungen führt; die Rückseite des Grundstücks öffnet sich hingegen unverbaut zur Landschaft. Die Wohnfläche beträgt rund 152 m², verteilt auf Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Ergänzend stehen Nebenflächen im Vollkeller mit integrierter Garage, eine massive Doppelgarage aus dem Jahr 1987 sowie nachträglich ausgebaute Hobbyräume im Spitzboden zur Verfügung. Der bauliche Zustand ist in Teilbereichen modernisiert, insgesamt aber durch deutlichen Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf geprägt. Die Bäder sowie Teile der Fenster und Bodenbeläge wurden um 2010 bzw. 2017/2020 erneuert. Dem stehen erhebliche Bauschäden gegenüber: An der Balkonkonstruktion zeigen sich starke Betonabplatzungen und Feuchtigkeitsschäden, weshalb Teilbereiche notdürftig abgestützt werden mussten. Der Raum unter dem Balkon weist ausgeprägten Grünbelag und Feuchtigkeit auf, ebenso zeigen sich im Keller Feuchtigkeitserscheinungen. Die Ölzentralheizung stammt aus dem Jahr 1993 und hat ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer überschritten. Für den Ausbau des Spitzbodens sowie die Dachterrasse auf dem Wintergarten liegen keine bauaufsichtlichen Genehmigungen vor. Öffentlich-rechtlich ist das Flurstück 14 mit einer Abstandsflächenbaulast belegt, die den Wert jedoch nicht wesentlich mindert. Beide Flurstücke sind im Altlasten- und Hinweisflächenkataster als ehemaliger Speditionsstandort mit Altablagerungen registriert; bei Untersuchungen im Jahr 2006 wurden unauffällige chemische Werte festgestellt, sodass bei derzeitigem Nutzungsstand kein behördlicher Handlungsbedarf besteht. Das Haus wird gegenwärtig vom Eigentümer bewohnt, sodass Bietinteressenten die Notwendigkeit von Räumungsmaßnahmen nach Zuschlagserteilung bedenken müssen. Im Sachwertverfahren wurde Flurstück 14 mit 403.000 € bewertet (unter Berücksichtigung eines pauschalen Schadensabschlags von 40.000 €); Flurstück 15 wurde im Vergleichswertverfahren mit 12.500 € taxiert. Daraus resultiert der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 415.500 €. Ein Gebot empfiehlt sich nur für Investoren und Eigennutzer, die substanzielle Sanierungsaufwendungen sowie den Räumungsprozess kalkulatorisch abbilden können.