TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Das im Jahre 1906 errichtete, eingeschossige Einfamilienhaus befindet sich in der Koloniestraße 6 in 44651 Herne (Ortsteil Wanne-Eickel). Das Objekt liegt auf einem insgesamt 250 m² großen Grundstück, das sich aus den Flurstücken 587 (225 m²) und 588 (25 m²) zusammensetzt. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 80 m², verteilt auf Küche, Wohnraum, Flur und Bad im Erdgeschoss sowie ein Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer und Flur im ausgebauten Obergeschoss. Der Bodenrichtwert liegt zum Stichtag bei 260 €/m², was einen reinen Bodenwert von 65.000 € ergibt. Die Lage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, mit fußläufig erreichbaren Naherholungsflächen und einer guten regionalen Verkehrsanbindung über die Autobahn A40. Das Gebäude ist vollständig unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, wobei der Dachraum selbst als niedrige Lagerfläche dient. Die Beheizung erfolgt über eine modernisierte Gastherme (ca. 10 Jahre alt). Zudem ist das Objekt mit einem gemütlichen Holzkaminofen ausgestattet. Die Fenster wurden teilweise im Jahr 2009 gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgetauscht. Der bauliche Zustand der Außenanlagen und des Gebäudes wird als befriedigend beschrieben, allerdings offenbart das Gutachten einen erheblichen Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf. Zu den offensichtlichen Mängeln gehören verschlissene Oberböden, Wandrisse, eine teilweise veraltete und laienhaft ausgeführte Elektroinstallation sowie reparaturbedürftige Holzfenster. Besonders hervorzuheben ist eine dokumentierte Schieflage des Gebäudes, die vor einem Erwerb statisch begutachtet werden sollte. Ein zentraler Aspekt für Investoren ist der Denkmalschutz: Das gesamte Einfamilienhaus steht sowohl innen als auch außen unter Denkmalschutz, was zukünftige Sanierungen und energetische Maßnahmen stark reglementieren und verteuern kann. Zudem ist im Baulastenverzeichnis für das Flurstück 587 eine wertbeeinflussende Baulast bezüglich gemeinsamer Bauteile eingetragen. In Abteilung II des Grundbuchs ist zudem ein Eintrag zur Eröffnung eines Insolvenzverfahrens verzeichnet. Das Objekt ist derzeit bewohnt, wobei konkrete Mietverträge oder Ertragssituationen im Gutachten nicht offengelegt wurden. Es ist kein eigener Kfz-Stellplatz auf dem Grundstück vorhanden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 113.000 € bietet dieses freistehende Einfamilienhaus aufgrund des hohen Bodenwertanteils von über 57 % eine solide Substanz für erfahrene Handwerker und spezialisierte Sanierer. Die Denkmalschutzauflagen sowie die Schieflage erfordern jedoch eine vorsichtige Kalkulation und fachmännische Begleitung. Für klassische Renditejäger ohne Sanierungserfahrung ist das Objekt wegen der unklaren Mietsituation und der hohen Sanierungshürden weniger geeignet. Strategische Käufer, die den Charme des Denkmals schätzen und Renovierungen in Eigenleistung durchführen können, finden hier ein interessantes Projekt mit Wertsteigerungspotenzial.