ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist ein eingeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus (Hälfte einer Doppelhaushälfte, Back-to-Back-Bebauung) mit ausgebautem Dachgeschoss, Stallanbau, Holzschuppen und Carport auf dem Grundstück Im Lakenbruch 4 a in 44651 Herne (Ortsteil Röhlinghausen). Das 217 m² große Flurstück liegt in einer verkehrsberuhigten Spielstraße innerhalb einer traditionellen Zechenhaussiedlung. Östlich erstreckt sich in direkter Nähe der Park Königsgrube; Geschäfte des täglichen Bedarfs sind rund 700 m entfernt. Der Gutachterausschuss stuft das Umfeld als mittlere Wohnlage ein. Das Wohnhaus weist ein Ursprungsbaujahr von ca. 1895 auf und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 60 m² bei einer Brutto-Grundfläche von 111 m². Die Raumaufteilung umfasst im Keller einen Abstellkeller, Bad und Kohlenkeller, im Erdgeschoss ein Zimmer, Flur und Küche sowie im Dachgeschoss zwei Räume und ein separates WC; im Spitzboden befindet sich Abstellfläche. Der bauliche und energetische Zustand ist unterdurchschnittlich. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk von Keller und Dachgeschoss, schwarzer Schimmelbefall im Dachgeschoss, Putzrisse inklusive eines massiven Risses sowie unebene Böden und eine merkliche Gebäudeschieflage. Zudem besteht der Verdacht auf Entwässerungsschäden wegen starken Abwassergeruchs im Keller. Eine Zentralheizung fehlt; geheizt wird über Kohle- und Ölöfen, während das Dachgeschoss unbeheizt ist. Die Elektroinstallation ist veraltet und unzureichend abgesichert. Der Stallanbau und der Schuppen sind wirtschaftlich wertlos. Das Gebäude ist seit 1986 als Baudenkmal in die Denkmalliste der Stadt Herne eingetragen; Sanierungsmaßnahmen unterliegen den Bestimmungen der §§ 7–10 DSchG NRW. Im Grundbuch eingetragene Rechte (lfd. Nr. 1 Bergschädenverzicht sowie lfd. Nr. 5 Wohnrecht, Berechtigte verstorben) blieben gutachterlich antragsgemäß unberücksichtigt. Das Objekt wird derzeit durch einen der Miteigentümer bewohnt. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 24.04.2025 auf 88.000,00 € festgesetzt, basierend vorrangig auf dem Vergleichswertverfahren (88.100,00 €) unter stützender Heranziehung des Sachwerts (85.000,00 €). Die Wertermittlung berücksichtigt marktgerechte Abschläge für Bauschäden (-13.000,00 €), unzeitgemäße Ausstattung und Schieflage (-13.000,00 €) sowie den unzureichenden energetischen Zustand (-6.500,00 €). Für Bietinteressenten bietet die Immobilie eine günstige Erwerbsbasis, erfordert jedoch erhebliche Investitionsmittel für eine denkmalgerechte Kernsanierung.