ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Herten, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Feldstraße 184, 184a im Ortsteil Langenbochum der Stadt Herten (Kreis Recklinghausen). Das 1.382 m² große Grundstück liegt in einem gemäß Bebauungsplan Nr. 156B festgesetzten Mischgebiet (GRZ 0,6; GFZ 1,2) an einer öffentlichen Hauptstraße. Die Liegenschaft umfasst ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Vorderhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (Ursprungsbaujahr ca. 1938) sowie einen ca. 2011 errichteten, nicht unterkellerten eingeschossigen rückwärtigen Anbau. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt ca. 678 m² (Vorderhaus ca. 370 m², Anbau ca. 308 m²). Das Umfeld ist durch ein- bis dreigeschossige Wohn- und Mischbebauung geprägt und verfügt über eine gute regionale Verkehrsanbindung an die Autobahnen A 43 und A 2. Zustand & Ausstattung: Das Objekt wurde ca. 2011 zu einer Seniorenwohngemeinschaft um- und angebaut. Das Vorderhaus verfügt über massive Mauerwerkswände mit Wärmedämmputz, Betondachsteineindeckung, Isolierglasfenster mit Rollläden sowie einen rückwärtigen Personenaufzug über drei Etagen. Der Anbau besitzt ein flach geneigtes Satteldach und beherbergt acht Zimmer, Gemeinschaftsräume und Bäder. Da dem Gutachter trotz ordnungsgemäßer Aufforderung kein Zutritt gewährt wurde, konnte der Innenzustand, die Haustechnik (laut Bauakte Gaszentralheizung) sowie die bauliche Substanz nicht überprüft werden. Vorhandene Schäden oder Instandhaltungsrückstau sind daher unbekannt. Rechte, Lasten & Risiken: Im Grundbuch von Herten Blatt 1668 ist in Abteilung II lfd. Nr. 5 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Fernleitungsrecht) eingetragen. Das Grundstück liegt über dem stillgelegten Bergwerksfeld 'Schlägel & Eisen'; bergbauliche Einwirkungen sind laut Behördenauskunft jedoch abgeklungen. Altlasten und Baulasten sind nicht verzeichnet, Denkmalschutz besteht nicht. Ein Energieausweis sowie der Nachweis einer Kanaldichtigkeitsprüfung liegen nicht vor. Mietverträge wurden nicht eingereicht, und die Eigentumsverhältnisse der Aufdach-Photovoltaikanlage sind ungeklärt. Investitionsfazit: Die Wertermittlung erfolgte ertragswertorientiert auf Basis einer nachhaltigen Jahresmarktmiete von 69.000,00 € (5.750,00 €/Monat). Unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes von 4,5 % und eines 10%igen Sicherheitsabschlags (110.300,00 €) wegen der fehlenden Innenbesichtigung wurde der Verkehrswert auf 993.000,00 € festgesetzt (Verkehrswert vor Abschlag: 1.103.000,00 €). Kapitalanleger und Pflegebetreiber finden hier eine großzügige Liegenschaft vor, müssen jedoch erhebliche Unwägbarkeiten bzgl. Innenausbau und Mietvertragslage einkalkulieren.