ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Herzebrock-Clarholz, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus in massiver Bauweise mit einer Wohnfläche von ca. 150,37 m² (laut Berechnungsbogen im Gutachten). Das im Jahr 1974 errichtete Gebäude befindet sich auf einem 740 m² großen Grundstück in der Brentanostraße 2 im Ortsteil Herzebrock der Gemeinde Herzebrock-Clarholz. Die Lage am südwestlichen Ortsrand zeichnet sich durch eine ruhige Wohnbebauung und eine gute Anbindung aus; der Bahnhof Herzebrock ist nur etwa 500 Meter entfernt. Zum Objekt gehören zudem eine angebaute Garage mit Geräteraum, eine freistehende Stahlgarage aus dem Jahr 2017, eine Sauna sowie ein Außen-Schwimmbecken. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird vom Gutachter als "höchstens ausreichend unterhalten" beschrieben. Ein zentrales Problem stellt die Vielzahl an begonnenen, jedoch nicht fertiggestellten Renovierungs- und Umbauprojekten dar. Im Keller ist die Elektroinstallation unvollständig und birgt laut Gutachten Sicherheitsrisiken durch unsachgemäße Verbindungen. Die Ölheizung (Brötje) stammt noch aus dem Baujahr 1974 und ist energetisch sowie technisch veraltet. Im Erdgeschoss fehlen Beiputzarbeiten an den Heizkörpernischen, und im Obergeschoss wurden Gipskartonarbeiten sowie der barrierefreie Umbau des Badezimmers nicht abgeschlossen. Zudem weist der Balkon erhebliche Materiallagerungen auf, und im Flurbereich des Obergeschosses zeigt sich Kondensatbildung an einer Deckenkante. Im Grundbuch (Abteilung II) sind keine wertbeeinflussenden Belastungen oder Rechte Dritter eingetragen. Das Objekt wird derzeit von den Eigentümern selbst genutzt, was bei einer erfolgreichen Ersteigerung ein potenzielles Räumungsrisiko darstellt. Ein wesentliches wirtschaftliches Risiko liegt in den unfertigen Gewerken und dem erheblichen Sanierungsstau (insbesondere Heizung und Elektrik). Der Gutachter hat hierfür im Sachwertverfahren pauschale Abschläge von insgesamt 34.000 € für Mängel und unzureichende Wärmedämmung sowie einen zusätzlichen pauschalen Marktanpassungsabschlag von 10 % (ca. 36.848 €) vorgenommen. Für risikobewusste Investoren oder handwerklich versierte Eigennutzer bietet dieses Objekt aufgrund des moderaten Verkehrswerts von 332.000 € und der attraktiven Grundstücksgröße eine solide Basis. Die vorhandenen Sonderausstattungen wie Pool, Sauna und Solaranlage werten das Anwesen auf, erfordern jedoch ebenfalls Instandsetzungsaufwand. Aufgrund der massiven Mängel und des Fertigstellungsbedarfs sollte ein deutlicher Sicherheitsabschlag beim Bieten einkalkuliert werden, um die anstehenden Sanierungskosten (Heizungstausch, Elektrik-Erneuerung) wirtschaftlich abzufangen.