ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hilgertshausen-Tandern, Bayern

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Josef-Kreitmeir-Straße 12, 86567 Hilgertshausen-Tandern, bietet mit einer Grundstücksfläche von 3.900 m² ein außergewöhnlich großes Areal im Innenbereich der Gemeinde. Die Lage zeichnet sich durch die direkte Anbindung an die örtliche Durchgangsstraße (DAH8) sowie die rückwärtige Erschließung über die ruhige Schulstraße (Zone 30) aus. Die Umgebungsbebauung besteht vorwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen und wird baurechtlich nach § 34 BauGB (Innenbereich) beurteilt. Es ist als erschließungsbeitragsfreies Nettobauland eingestuft, was für zukünftige Entwicklungen von hoher Relevanz ist. Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt fünf Gebäude. Das Hauptgebäude ist ein ca. 1957 errichtetes Einfamilienhaus mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 258 m², das im Jahr 2000 umfassend renoviert wurde. Es verfügt über eine Erdwärmepumpe, Fußbodenheizung im Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird im Gutachten jedoch als "übermäßig beansprucht" beschrieben. Zu den Mängeln zählen abgetrocknete Wasserflecken im Dachgeschoss, Schimmelbildung an der Decke des Badezimmers im Obergeschoss sowie stark verwitterte Holzrollos. Die übrigen vier Gebäude – eine Lagerhalle mit ca. 850 m² Brutto-Grundfläche, ein Garagengebäude mit drei Garagen sowie zwei Holzschuppen – sind wirtschaftlich abbruchreif und müssen liquidiert werden. Ein wesentliches wirtschaftliches und rechtliches Risiko stellt die auf dem Dach der Lagerhalle installierte Photovoltaikanlage (39,6 kWp, Inbetriebnahme 2012) dar. Da die Lagerhalle als Liquidationsobjekt abgerissen werden muss, ist der Erwerber verpflichtet, die PV-Anlage zu demontieren. Diese kann jedoch an einem anderen Ort wieder aufgebaut werden, um die bis ca. 11/2032 gesicherte Einspeisevergütung von 16,98 Cent/kWh weiter zu nutzen. Das Objekt wird derzeit vom Eigentümer selbst genutzt, sodass keine mietrechtlichen Bindungen bestehen. Ein Energieausweis liegt für das Wohnhaus nicht vor, was bei einer Neuvermietung oder einem Weiterverkauf berücksichtigt werden muss. Aus Investorensicht liegt der primäre Wert dieses Objekts im enormen Grundstückspotenzial von 3.900 m² im Innenbereich. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.709.000 € (inklusive 21.000 € für die PV-Anlage als Zubehör) spiegelt vor allem diesen hohen Bodenwert wider. Aufgrund der Abbruchverpflichtung für die Nebengebäude und des erheblichen Sanierungsbedarfs des Haupthauses müssen Investoren signifikante zusätzliche Liquidität einplanen. Das Objekt eignet sich hervorragend für Bauträger und Projektentwickler, die das Areal durch eine Neubebauung oder Nachverdichtung im Rahmen des § 34 BauGB optimal ausnutzen können.