ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Höxter, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, denkmalgeschütztes Fachwerkwohnhaus auf einem 208 m² großen Grundstück in der Töpferstraße 6 im Höxteraner Ortsteil Ovenhausen. Das Grundstück liegt an einer ruhigen, wenig befahrenen Erschließungsstraße im innerdörflichen Bereich. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist unbekannt, wird jedoch auf um 1900 oder früher datiert. Das eingeschossige Wohnhaus mit Dachgeschoss und rückwärtigem Anbau weist eine Bruttogrundfläche von rund 202 m² auf. Eine genaue Wohnflächenberechnung liegt im Gutachten nicht vor, da keine vollständigen Bauzeichnungen beigebracht werden konnten und das Innere unzugänglich war. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als mäßig mit erheblichem Sanierungs- und Unterhaltungsstau charakterisiert. Im Außenbereich fallen unfertige und teilweise provisorische Arbeiten auf: Mehrere Gefache sind unverputzt oder nur mit Holzwerkstoffplatten provisorisch geschlossen, am Bruchsteinmauerwerk und Torbogen zeigen sich Risse, und die Dachentwässerung fehlt vollständig. Positiv ist zu vermerken, dass die Ziegeleindeckung des Hauptdaches augenscheinlich erneuert wurde. Das Gebäudeinnere sowie die rückwärtigen Außenanlagen konnten vom Sachverständigen nicht besichtigt werden, weshalb der Ausbaugrad und der Zustand der technischen Gebäudeausrüstung ungesichert sind. Rechtlich ist das Objekt als Baudenkmal eingetragen, woraus sowohl Erhaltungspflichten und denkmalrechtliche Genehmigungsvorbehalte als auch steuerliche Begünstigungen und Fördermöglichkeiten resultieren. Eine im Jahr 1999 erteilte Baugenehmigung samt Denkmalzustimmung für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ist mittlerweile erloschen. Im Grundbuch ist in Abteilung II lediglich der Versteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen laut Behördenauskunft nicht. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung und den damit verbundenen Bieterrisiken brachte der Gutachter bei der Sachwertermittlung einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag von 30 % an, was zum festgesetzten Verkehrswert von 28.000,00 € führte. Aus Investorensicht stellt die Liegenschaft ein spekulatives Sanierungsprojekt mit extrem niedrigem Einstiegspreis dar. Der Erwerb eignet sich vor allem für Kapitalanleger und Eigennutzer mit hoher handwerklicher Eigenleistungskompetenz oder Erfahrung mit Denkmalsanierungen. Vor einer Gebotsabgabe im Versteigerungstermin am Amtsgericht Höxter sollte zwingend ein großzügiger Sanierungspuffer einkalkuliert sowie der baurechtliche Rahmen mit der unteren Denkmalbehörde erörtert werden.