ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hückelhoven, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Palandstraße 22 im Ortsteil Kleingladbach der Stadt Hückelhoven. Das weitläufige Flurstück 618 umfasst eine Gesamtfläche von 2.047 m², wovon 459 m² als rentierliches Bauland nach § 34 BauGB angesetzt sind, während die rückwärtigen 1.588 m² Garten- und Hinterlandqualität im Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-X32-4 Am Gladbach aufweisen und von einer Bebauung freizuhalten sind. Die Umgebung ist dörflich geprägt mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung. Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im ca. 4,5 km entfernten Zentrum von Hückelhoven, während die Autobahn A46 in ca. 2,0 km zügig erreichbar ist. Bebaut ist das Grundstück mit einem freistehenden, zweigeschossigen und teilunterkellerten Einfamilienhaus nebst zweigeschossigem Anbau (Wohnfläche ca. 149 m²) sowie einer massiven Grenzgarage aus dem Jahr 1985. Das genaue Ursprungsbaujahr des Altbaus ist unbekannt (geschätzt über 80 Jahre alt), der Anbau datiert aus 1968. Die Sachverständige unterstellte ein fiktives Baujahr von 1971. Äußerlich zeigt sich das Wohnhaus in einem gepflegten, jedoch energetisch überalterten Zustand: Die Fassade ist ungedämmt und weist an der Westseite eine Faserzement-/Eternitplattenverkleidung auf. Die Gasheizung stammt aus dem Jahr 1998, womit nach § 72 GEG mittelfristig eine Austauschpflicht besteht. Die Fenster wurden teilweise durch neuere Kunststoff-Isolierglasfenster ersetzt. Das Objekt wird zum Wertermittlungsstichtag vom Eigentümer bewohnt. Weder eine Innenbesichtigung noch ein vollständiger Zugang zum Gartenbereich wurde ermöglicht, sodass die Ausstattung und Raumaufteilung nur nach Bauaktenlage und Annahmen beurteilt werden konnten. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei (abgesehen vom Versteigerungsvermerk). Laut Auskünften der Behörden bestehen weder Baulasten noch Altlasteneintragungen oder Erschließungsbeitragsrückstände. Wegen der fehlenden Besichtigungsmöglichkeit hat die Gutachterin einen kalkulatorischen Sicherheitsabschlag von 45.000 € vorgenommen. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 194.000 € bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit für handwerklich versierte Erwerber oder Kapitalanleger. Die Kombination aus großem Gartenareal und solider Grundsubstanz ist attraktiv, erfordert jedoch eine konsequente Einpreisung des Räumungsaufwands sowie umfassender energetischer und schadstoffbezogener Modernisierungsmaßnahmen.