ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Iserlohn, Nordrhein-Westfalen

Die Liegenschaft In der Aue 7 in 58640 Iserlohn befindet sich im Ortsteil Griesenbrauck des Stadtteils Sümmern. Die Umgebung ist durch eine gewachsene, offene Einfamilienhausbebauung in ruhiger Wohnlage geprägt. Das 555 m² große, rechteckig geschnittene Grundstück weist eine leichte Hangneigung von der Straße auf und bietet mit seinem nach Süden orientierten Gartenbereich eine gute Belichtung. Infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergärten und eine Grundschule sind im rund 2 km entfernten Ortskern von Sümmern vorhanden; die Iserlohner Innenstadt ist ca. 6 km entfernt. Auf dem Grundstück befindet sich ein im Jahr 1979 massiv errichtetes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und integrierter Einliegerwohnung. Die gesamte Wohnfläche beträgt 181,16 m², wovon 134,45 m² auf die Hauptwohnung im Erd- und Dachgeschoss sowie 46,71 m² auf die Einliegerwohnung im Dachgeschoss entfallen. An das Gebäude schließen sich eine 31,47 m² große Doppelgarage mit hintereinanderliegenden Einstellplätzen, ein überdachter Stellplatz bzw. Freisitz aus dem Jahr 1984 sowie ein vermutlich 1989 angebauter Wintergarten an. Da der Sachverständigen kein Zugang zum Haus gewährt wurde, konnte lediglich eine straßenseitige Außenbesichtigung vorgenommen werden. Von außen erscheint die Bausubstanz dem Alter von 47 Jahren entsprechend, jedoch konnten Ausstattung, Modernisierungen und etwaige Baumängel im Inneren nicht überprüft werden. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine Belastungen bis auf den Versteigerungsvermerk. Im Baulastenverzeichnis ist eine begünstigende Abstandsflächenbaulast zu Lasten des Flurstücks 409 eingetragen, welche den rückwärtigen Wintergarten planungsrechtlich absichert. Die Erschließungsbeiträge sind nach Auskunft der Stadt Iserlohn vollständig abgegolten; Altlasten oder Denkmalschutz bestehen nicht. Nach Angaben der Bauakte wird das Gebäude über eine Flüssiggasanlage beheizt. Da die Einliegerwohnung nur über das gemeinsame Treppenhaus erschlossen wird, ist eine externe Vermietung baulich nachteilig. Der festgesetzte Verkehrswert von 320.000 € leitet sich aus dem gewogenen Mittel des Vergleichswerts (318.000 € mit Gewicht 1,00) und des Sachwerts (323.000 € mit Gewicht 0,90) ab. Im Verfahren wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 16.300 € (5 % des Vergleichswerts) für die fehlende Innenbesichtigung vorgenommen und der Wintergarten mit pauschal 10.000 € hinzugerechnet. Aufgrund der bewohnten Situation und des unbekannten Innenzustands richtet sich die Versteigerung vorrangig an risikobewusste Investoren oder handwerklich erfahrene Eigennutzer, die ausreichende Rücklagen für anstehende Sanierungsmaßnahmen vorhalten.