ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kalletal, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt ist ein freistehendes, im Jahr 1888 erbautes Einfamilienhaus in Fachwerkbauweise auf einem 921 m² großen, ebenen Grundstück in Kalletal-Bentorf. Die Wohnfläche beträgt rund 148 m², ergänzt um ca. 152 m² Nutzfläche in den ehemaligen Stallanbauten. Das Grundstück befindet sich an einer ruhig gelegenen Sackgasse im Dorfgebiet, verfügt über einen unregelmäßigen Zuschnitt und ist über diverse Baulasten rechtlich erschlossen. Die Infrastruktur im direkten Ortsteil Bentorf ist stark eingeschränkt, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen befinden sich im etwa 4 km entfernten Hohenhausen. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes ist altersgemäß, jedoch weisen die laufenden Instandhaltungen der letzten Jahre Defizite auf. Es besteht ein gutachterlich geschätzter Instandhaltungsstau von rund 10.000 Euro, der insbesondere Rissbildungen an der Putzfassade, altersbedingte Abnutzungen an Fenstern und Türen sowie Feuchtigkeitsschäden im Stallanbau betrifft. Die Ausstattung umfasst ein gefliestes Duschbad im Erdgeschoss sowie eine funktionstüchtige Öl-Brennwertheizung der Marke Viessmann aus dem Jahr 2016. Ein erheblicher funktionaler Mangel ist die niedrige Deckenhöhe im Obergeschoss, die an vielen Stellen unter 2 Meter liegt und zu einem Abschlag von 15 Prozent bei der Sachwertermittlung führte. In rechtlicher Hinsicht ist das Objekt seit dem 01.01.2026 für eine Kaltmiete von 680 Euro monatlich (8.160 Euro jährlich) unbefristet vermietet. Ein wesentliches Risiko stellt das Fehlen jeglicher historischer Bauakten bei den zuständigen Behörden dar, weshalb baurechtliche Genehmigungen für historische Umbauten nicht abschließend geprüft werden können. Zudem ist die Garage aufgrund des Grenzverlaufs nicht befahrbar und kann ausschließlich als Lagerraum genutzt werden. Die Erschließung und Entsorgung sind über mehrere Baulasten (u. a. für Abwasserleitung und Wegerechte) auf den Nachbargrundstücken gesichert. Ein Energieausweis sowie ein Kanal-Dichtheitsnachweis liegen nicht vor. Für Investoren bietet dieses Objekt eine attraktive Bruttomietrendite von etwa 5,67 Prozent auf Basis des Verkehrswerts von 144.000 Euro. Aufgrund der niedrigen Deckenhöhen und des Sanierungsbedarfs eignet es sich primär als langfristige Kapitalanlage im vermieteten Zustand. Für Eigennutzer ist das Haus wegen der bestehenden Vermietung und der funktionalen Einschränkungen im Obergeschoss nur bedingt zu empfehlen. Ein Einstieg unterhalb des Verkehrswerts erhöht die Rentabilität und federt die kalkulierten Modernisierungsrisiken ab.