ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kempen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Nebengebäude auf einem 7.262 m² großen Areal in der Straße Achterberg 12 im ländlichen Außenbereich von Kempen-Tönisberg. Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1911 als Wohnhaus mit Stall und Scheune errichtet und im Jahr 2006 auf Grundlage einer Baugenehmigung umfassend saniert und zu einem Wohnhaus umgebaut. Das Raumprogramm umfasst laut Bauakte rund 212 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd- und Dachgeschoss, sowie etwa 70 m² Nutzfläche. Das weitläufige Grundstück besteht aus ca. 625 m² wohnbaulich genutzter Fläche (Bodenrichtwert 100 €/m²) und ca. 6.637 m² besonderer Fläche der Landwirtschaft (Ansatz 20 €/m²). Die Anbindung an die Nahversorgung im ca. 2,0 km entfernten Ortskern sowie an die Autobahn (ca. 4 km) ist gut. Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen als altersbedingt durchschnittlich, jedoch unfertig beschrieben. Im Rahmen der Außenbesichtigung zeigte sich das äußere Mauerwerk stellenweise noch unverputzt bzw. unverblendet, Fenster und Außentüren waren zum Teil nicht abschließend eingebaut und die großflächigen Außenanlagen sowie Zufahrtsbereiche machten einen ungepflegten, unvollendeten Eindruck. Für den erforderlichen Fertigstellungsaufwand brachte der Sachverständige einen pauschalen Wertabzug von 50.000 € als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in Ansatz. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt, weshalb für den Innenausbau lediglich mittlere bis gehobene Standards unterstellt wurden. In rechtlicher Hinsicht bestehen im Grundbuch in Abteilung II eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Betrieb und Unterhaltung von Drainageleitungen) sowie eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts. Im Baulastenverzeichnis ist eine Verpflichtung vermerkt, nach der keine weitere selbständige Wohneinheit auf dem Grundstück geschaffen werden darf. Altlasten sind im Kataster des Kreises Viersen nicht verzeichnet und Erschließungsbeiträge sind nach behördlicher Auskunft beitragsfrei abgerechnet. Ein wesentlicher Verfahrensaspekt ist der Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen gemäß §§ 74a, 85a ZVG infolge eines vorangegangenen Versagungsbeschlusses. Im Ergebnis errechnete der Gutachter den Verkehrswert im Sachwertverfahren mit 570.000 € (vorläufiger Sachwert 620.000 € abzüglich 50.000 € Mängelbeseitigung). Ein Erwerb bietet Liebhabern ländlichen Wohnens die Chance auf ein großzügiges Domizil unterhalb des formalen Marktwerts, erfordert jedoch aufgrund des unvollendeten Bauzustands und der mangelnden Einsehbarkeit des Gebäudeinneren zwingend eine vorsichtige Gebotspolitik mit hohen Sanierungspuffern.