ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kerpen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus in Kerpen, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 27.11.2025 auf 186.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, wobei ein Sachwert von 185.962 EUR und ein Ertragswert von 175.273 EUR ermittelt wurden. Der Ertragswert diente lediglich als unterstützende Größe. Das Gebäude besteht aus einem teilunterkellerten Vorderhaus und zwei rückwärtigen Anbauten. Die Wohnfläche des Objekts beträgt 111,13 qm, verteilt auf Erd- und Obergeschoss, bei einer Grundstücksfläche von 421 qm. Das Objekt ist vermietet, wobei die Mutter der Eigentümerin die Mieterin ist. Der Mietbeginn war der 01.10.2023, und die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 500 EUR pro Monat, was einer Jahresmiete von 6.000 EUR entspricht. Eine marktübliche Miete wurde im Gutachten nicht explizit ausgewiesen. Der bauliche Zustand des Einfamilienhauses wird als vernachlässigt beschrieben. Es liegen zahlreiche Mängel vor, darunter eine überalterte und beschädigte Dacheindeckung, Holzwurmbefall im Dachstuhl und in den Holzbalkenzwischendecken, Feuchtigkeit im Keller und in den Wänden sowie eine überprüfungsbedürftige Elektroinstallation. Eine umfassende Innenrenovierung ist dringend erforderlich. Zudem weist die Grundrisseinteilung gefangene Räume und niedrige Raumhöhen auf, die heutigen Wohnansprüchen nicht genügen. Modernisierungen wie die Erneuerung der Fenster (ca. 2005), der Gastherme (ca. 2019) und der sanitären Einrichtungen (ca. 2017) sowie ein teilweises Wärmedämmverbundsystem sind vorhanden, reichen jedoch nicht aus, um den Gesamtzustand zu verbessern. Der Sachverständige hatte am 27.11.2025 vollen Innen- und Außenzugang zum Objekt, da sowohl die Eigentümerin als auch die Mieterin anwesend waren. Das Objekt wurde eingehend begutachtet und aufgemessen. Es wurden jedoch keine zerstörenden Prüfungen oder Funktionsprüfungen durchgeführt. Untersuchungen auf Schädlinge, gesundheitsschädigende Baumaterialien oder Bodenuntersuchungen fanden ebenfalls nicht statt. Das Gutachten weist darauf hin, dass das Objekt baujahrsbedingt Schadstoffe enthalten kann. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 14.05.2025 eingetragen. Laut Bescheinigung der Stadt Kerpen vom 23.10.2025 sind keine Baulasten vorhanden. Das Grundstück liegt nicht in einem gesetzlichen Überschwemmungsgebiet, aber der vordere, bebaute Teil befindet sich in einem gefährdeten Bereich mit mittlerer Wahrscheinlichkeit (HQ100) gemäß Hochwassergefahrenkarte. Vor dem Zuschlag sollten die genauen Sanierungskosten detailliert kalkuliert und die Auswirkungen der niedrigen Miete auf die Rentabilität bewertet werden.