ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kiebitzreihe, Schleswig-Holstein

Bei der Immobilie handelt es sich um ein 1961 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus in der Rosenstraße 4 in 25368 Kiebitzreihe (Gemarkung Altenmoor, Flur 004, Flurstück 99/14). Das Gebäude umfasst ein Erdgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Kellerraum und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 85,60 m². Ergänzt wird der Baukörper durch einen rückwärtigen Anbau/Verbindungsbau (ca. 24,00 m²), ein Stallgebäude (ca. 28,85 m²) und eine Garage (ca. 16,06 m²). Das Grundstück ist 799 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und nach Osten bzw. Süden ausgerichtet. Die Erschließung erfolgt über eine verkehrsberuhigte asphaltierte Sackgasse. Der Sachverständige stuft die kleinräumige Lage als ruhige Wohnlage im ländlich geprägten Hamburger Umland mit mittlerer bis guter Qualität ein. Der bauliche Zustand des Anwesens wird im Gutachten als vernachlässigt und nur gering instandgehalten beschrieben. Es besteht ein offenkundiger, umfangreicher Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf. Die Garten- und Außenanlagen sind verwildert und der Hof- sowie Nebengebäudebereich weisen deutliche Vermüllungsspuren auf. Da zwei Ortstermine zur Innenbesichtigung erfolglos blieben und kein Zutritt gewährt wurde, konnte die innere Beschaffenheit der Wohnräume, die Sanitärausstattung und der Leitungszustand nicht geprüft werden. Der Sachverständige unterstellte eine durchschnittliche baualtersgemäße Ausstattung und brachte einen pauschalen Abzug für vordringliche Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 43.000,00 € (500 €/m² Wohnfläche) in Ansatz, wies jedoch ausdrücklich darauf hin, dass eine vollständige Sanierung weitaus höhere Kosten verursachen wird. Im Grundbuch von Kiebitzreihe Blatt 0515 ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 21 ein Wohnrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 428 BGB) für zwei Berechtigte eingetragen, wovon die Berechtigung für die 1928 geborene Person gelöscht ist, das Recht für die 1915 geborene Person jedoch weiter fortbesteht. Dieses Recht wurde im Gutachten auftragsgemäß unberücksichtigt gelassen, stellt im Zwangsversteigerungsverfahren aber ein relevantes rechtliches Prüffeld dar. Altlasten und Denkmalschutz bestehen laut Behördenauskünften nicht, offene Erschließungsbeiträge sind nicht vorhanden. Es bestehen jedoch rückständige Grundsteuern und Niederschlagswassergebühren in Höhe von 608,32 €. Das Objekt kommt aufgrund des unklaren Innenzustands und des hohen Sanierungsbedarfs nur für Investoren und Eigennutzer in Betracht, die über Sanierungskompetenz und ausreichende Liquiditätsreserven verfügen. Vor einer Gebotsabgabe sollte beim Versteigerungsgericht Einsicht in die Versteigerungsbedingungen genommen werden, um den Fortbestand des Wohnrechts und dessen Auswirkungen auf das Bargebot zu klären.