ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Königsee, Thüringen

Bei dem zu bewertenden Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilweise unterkellertes Einfamilienhaus mit einem Anbau in ruhiger Ortslage von Königsee, im Ortsteil Horba. Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1914 errichtet und im Jahr 2003 durch eine umfassende Aufstockung des Hauptgebäudes sowie der Anbauten erweitert, wodurch sich eine großzügige Wohnfläche von ca. 169 m² ergibt. Das zugehörige Grundstück ist mit lediglich 249 m² sehr klein und ungleichmäßig geschnitten. In direkter Nachbarschaft befindet sich der Friedhof mit der historischen Dorfkirche sowie der Dorffestplatz. Die ländlich geprägte Lage wird infrastrukturell als einfach beurteilt, bietet aber mit einer in 150 m Entfernung liegenden Bushaltestelle eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Das Gebäude befindet sich laut dem Sachverständigengutachten in einem einfachen, nur bedingt nutzbaren baulichen Zustand und steht seit dem Jahr 2024 vollständig leer. Während das im Jahr 2003 aufgestockte Obergeschoss über eine modernere Ausstattung verfügt, ist das Erdgeschoss in einem sehr einfachen und renovierungsbedürftigen Zustand verblieben. Die Elektroinstallation stammt hier teilweise noch aus DDR-Zeiten, und es bestehen erhebliche funktionelle Mängel wie Niveauunterschiede mit Türschwellen (Stolpergefahr), niedrige Deckenhöhen (Keller mit 1,85 m, Bad im EG mit 2,30 m) sowie ungünstige Raumaufteilungen mit gefangenen Zimmern. Nach einem Brand im Jahr 2020 wurde ein Schornstein stillgelegt und durch den Schornsteinfeger gesperrt, woraufhin ein neuer Edelstahlschornstein angebaut wurde. Die Abwasserentsorgung erfolgt dezentral über eine grundstückseigene Ausfahrgrube, deren exakte Kapazität und Zustand unbekannt sind. Unter rechtlichen und baulichen Gesichtspunkten sind relevante Risiken zu berücksichtigen: Die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Lasten (Wohnungsrecht und Reallast) sind zwar aufgrund des Ablebens der Begünstigten im Jahr 2016 materiell erloschen, müssen jedoch vom zukünftigen Eigentümer noch formell gelöscht werden. Ein schwerwiegenderes Risiko stellt der südliche Schuppenanbau dar, bei dem es sich um einen Überbau (ca. 3 m x 3 m) auf einem Gemeindeflurstück der Stadt Königsee handelt. Laut Aussage der Schuldnerin liegt hierfür eine Abrissforderung der Gemeinde vor, was von der Stadtverwaltung jedoch auf Nachfrage bisher nicht offiziell bestätigt werden konnte. Investitionsfazit: Mit einem gutachterlich festgesetzten Verkehrswert von 90.000 € und dem Wegfall der gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) in diesem Folgetermin bietet das Objekt eine preisgünstige Einstiegsmöglichkeit für handwerklich versierte Eigennutzer oder Investoren. Käufer müssen jedoch erhebliche finanzielle Puffer für die Beseitigung der Baumängel und den unklaren Status des Schuppen-Überbaus einkalkulieren.