TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Krefeld, Michaelstraße 2, ist ein unterkellertes Reihenendhaus mit einer angebauten Einzelgarage und einem Stellplatz in einer benachbarten Hochgarage. Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 367.000 EUR festgesetzt, basierend auf einer Kombination aus Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, wobei das Sachwertverfahren als primär erachtet wurde. Die Teilwerte setzen sich aus 349.000 EUR für das Einfamilienhaus mit angebauter Garage (Flurstück 592), 15.500 EUR für den Hochgaragen-Stellplatz (Flurstück 663) und 2.500 EUR für den Miteigentumsanteil am Weg (Flurstück 591) zusammen. Das Einfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von rund 104 m². Für die Wertermittlung wurden marktübliche monatliche Mieten von 9,35 EUR/m² für das Einfamilienhaus, 80 EUR für die Garage und 50 EUR für den Stellplatz angenommen, was einem jährlichen Rohertrag von ca. 13.229 EUR entspricht. Der Vermietungsstatus des Objekts ist den Unterlagen nicht zu entnehmen. Die Bruttorendite auf Basis der Marktmiete und des Verkehrswertes liegt bei etwa 3,60 %. Der bauliche Zustand des 1966 (fiktiv 1975) errichteten Einfamilienhauses wird als altersbedingt durchschnittlich mit überwiegend einfacher bis mittlerer Ausstattung beschrieben. Kleinere Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Instandhaltung wurden für die Restnutzungsdauer angenommen. Ein von außen erkennbarer Feuchteschaden an der Haustürüberdachung wird als behebbar und ohne wesentlichen Werteinfluss eingestuft. Es wird jedoch auf potenziell erhebliche Kosten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Wärmedämmung und Heizkesseltausch hingewiesen. Die Heizungsanlage wird als Gas-Zentralheizung angenommen. Eine Innenbesichtigung des Einfamilienhauses war dem Gutachter nicht möglich; die Aussagen zu Ausführung und Ausstattung basieren auf allgemeinen Annahmen und externen Plänen. Auch die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen wurde nicht geprüft. Die von Verfahrensbeteiligten vorgelegten Unterlagen zu Mängeln und Schäden konnten mangels Innenbesichtigung nicht verifiziert werden. Dies führt zu einer eingeschränkten Datenqualität und erfordert eine erhöhte Sorgfalt bei der Bewertung. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Gehr- und beschränktes Fahrrecht) eingetragen, der jedoch kein Werteinfluss beigemessen wird. Baulasten sind laut Stadt Krefeld nicht vorhanden. Für den Hochgaragen-Stellplatz fehlt ein expliziter Hinweis auf Sondereigentum und eine Teilungserklärung, was vor einem Zuschlag geklärt werden sollte. Das Verfahren ist eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Eine vertiefte Prüfung des tatsächlichen Innenzustands, der energetischen Anforderungen und der rechtlichen Situation des Stellplatzes ist vor Gebotsabgabe dringend anzuraten.