ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt befindet sich in der Hüttenallee 243 im Krefelder Stadtteil Bockum. Es besteht aus zwei Flurstücken: Flurstück 75 (1.791 m²), welches mit einem freistehenden Einfamilienhaus und diversen Nebengebäuden bebaut ist, sowie dem weitgehend unbebauten Flurstück 76 (1.746 m²), das als Erholungsfläche ausgewiesen ist. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt somit beachtliche 3.537 m². Obwohl die Hüttenallee zu den besten Wohnlagen Krefelds zählt, wird die konkrete Lage hier als mittlere Wohnlage eingestuft, da sich das Objekt im Außenbereich und innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes befindet und direkt an den Betriebshof des Grünflächenamtes angrenzt, von dem temporäre Emissionen ausgehen können. Das Wohnhaus wurde ursprünglich 1955 wiederaufgebaut, 1968 umgebaut und im Jahr 2000 erweitert. Die Wohnfläche beträgt laut Bauakte ca. 137 m². Zu den besonderen Ausstattungsmerkmalen gehören ein Reetdach (Riedeindeckung), eine Stromheizung (Zentralheizung mit Strom, teils Nachtspeicher und elektrische Fußbodenheizung) sowie ein Wintergarten, ein Kachelofen, eine Sauna und ein Schwimmbad mit Gegenstromanlage. Da keine Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte und das Grundstück durch dichte Bepflanzung und Zäune von außen kaum einsehbar ist, ist der tatsächliche bauliche Zustand des Inneren völlig unbekannt. Außen sind marode Holzzaunelemente erkennbar; ein Vorgutachten aus dem Jahr 2012 wies zudem auf Risse im Wärmedämmverbundsystem im Kellerbereich hin. Ein erhebliches rechtliches und praktisches Risiko stellt die Erschließung dar. Das Objekt liegt an der unbefestigten Straße 'Vreed', die keine öffentliche Straße ist, Schlaglöcher aufweist und keinen Winterdienst bietet. Die Erschließung ist im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis nicht durch Dienstbarkeiten oder Baulasten gesichert. Zudem liegt ein geringfügiger Überbau der nördlichen Leichtbauten über die Grundstücksgrenze vor, und laut Starkregengefahrenkarte besteht eine potenzielle Überschwemmungsgefahr bei intensiven Niederschlägen. Aus Investorensicht handelt es sich um ein hochspekulatives Objekt. Der vom Gutachter vorgenommene Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Sachwert (Verkehrswertfestsetzung auf 535.000 €) spiegelt die Risiken der fehlenden Innenbesichtigung und der unklaren Erschließung nur unzureichend wider. Ein Erwerb empfiehlt sich ausschließlich für sehr erfahrene Akteure, die die rechtliche Zuwegung klären können und über ausreichende Liquiditätsreserven für eine potenzielle Kernsanierung verfügen.