KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1971 · leerstehend

Zum Aufruf kommt der 1/2-Miteigentumsanteil an einem leerstehenden, stark sanierungsbedürftigen Einfamilienhaus in Krummhörn-Pewsum. Das 1971 errichtete Gebäude steht auf einem außergewöhnlich großen Grundstück mit 5.408 m² Fläche, befindet sich jedoch in einem unbewohnbaren, verwüsteten Zustand ohne Türen und Fenster. Der Verkehrswert für den halben Anteil ist gerichtlich auf 43.000 € festgesetzt worden. Aufgrund des extremen Sanierungsstaus und der Versteigerung von nur einem Miteigentumsanteil eignet sich das Objekt primär für spekulative oder erfahrene Investoren.

Biet-Score

Vorsicht · 44 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Dieses Versteigerungsobjekt ist aufgrund des Erwerbs von lediglich einem halben Miteigentumsanteil und des ruinösen Gebäudezustands als hochspekulativ einzustufen. Ein rentabler Erwerb setzt zwingend voraus, dass der Erwerber entweder eine Einigung mit dem anderen Miteigentümer erzielen oder das Gesamtobjekt über eine spätere Teilungsversteigerung vollständig erwerben kann. Wegen des extremen Sanierungsbedarfs (Quasi-Rohbau) sollten nur Sanierungsprofis mit entsprechender Liquidität und juristischem Know-how bieten.

Chancen

5

Zentrale Lage im Ortsteil Pewsum mit guter regionaler Anbindung.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Objekt & Lage: Versteigert wird der 1/2-Miteigentumsanteil an einem freistehenden Einfamilienhaus in der Ubbo-Emmius-Str. 12 im Ortsteil Pewsum der Gemeinde Krummhörn. Das Gesamtgrundstück weist eine beachtliche Größe von 5.408 m² auf, liegt jedoch baurechtlich im Außenbereich. Die Umgebung bietet grundlegende Nahversorgungseinrichtungen im Ortskern von Pewsum (ca. 3.200 Einwohner) sowie Anbindungen über die Landesstraßen 2 und 3 in Richtung Emden und zur Autobahn A 31. Das Grundstück ist derzeit von der Straßenseite aus nur sehr schwer zugänglich und stark verwildert. Zustand & Ausstattung: Das im Jahr 1971 errichtete Wohnhaus mit einer Brutto-Grundfläche von ca. 142 m² im Erdgeschoss befindet sich in einem desolaten, unbewohnbaren Zustand und steht seit Jahren leer. Fenster und Türen sind überwiegend zerstört oder gar nicht mehr vorhanden, was zu erheblicher Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in fast allen Räumen geführt hat. Die gesamte Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro) ist komplett erneuerungsbedürftig. Der Gutachter empfiehlt eine Entkernung des Gebäudes bis auf den Rohbau. Der vorhandene Wintergarten besitzt keine Baugenehmigung und wurde in der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Rechte, Lasten & Risiken: Das größte rechtliche Risiko besteht darin, dass nur ein 1/2-Miteigentumsanteil versteigert wird, was die spätere alleinige Verfügungsgewalt über die Immobilie erschwert (Gefahr einer anschließenden Teilungsversteigerung). Baurechtlich liegt das Grundstück im Außenbereich, was Erweiterungen oder Nutzungsänderungen stark einschränkt. Zudem sind die Kosten für die Beräumung des vermüllten Gebäudes und der verwilderten Außenanlagen erheblich und wurden gutachterlich auf 35.500 € geschätzt. Investitionsfazit: Das Objekt bietet aufgrund des sehr großen Grundstücks und des niedrigen Einstiegspreises (Verkehrswert des Anteils: 43.000 €) theoretisches Potenzial. Aufgrund der Miteigentumskonstellation, des Außenbereichsstatus und des katastrophalen Gebäudezustands handelt es sich jedoch um ein hochrisikoreiches Projekt. Eine Wirtschaftlichkeit ist nur gegeben, wenn auch der zweite Anteil günstig erworben werden kann und erhebliche Eigenleistungen bei der Sanierung eingebracht werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe anlage

Hinweise zur Datenlage

Die Datenqualität ist insgesamt gut, da ein vollständiges Wertgutachten mit Innenbesichtigung vorliegt. Es ist jedoch zu beachten, dass das Gutachten aus dem Jahr 2020 stammt und der Zustand sich weiter verschlechtert haben könnte.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter im Jahr 2020 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0002/2024
Amtsgericht: Emden
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 26.10.2026 · 12:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1971

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 43.000 €
Wohn-/Nutzfläche: 142 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/2
Anteilige Grundstücksfläche: 5.408 m²
Bodenrichtwert: 22 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 118.976 €5.408 m² × 22 €/m² · MEA 50 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Ubbo-Emmius-Str.
Hausnummer: 12
PLZ: 26736
Ort: Krummhörn
Stadtteil: Pewsum

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 3 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 142 m² Wohnfläche · Baujahr 1971 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.045 €/m²Durchschnitt	1.335 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	791 – 1.743 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-85 % unter diesem Wert	-77 % unter dem Median¹
Quelle	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn

2.045 €/m²Durchschnitt

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: -85 % unter diesem Wert
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.335 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 791 – 1.743 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -77 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird der Durchschnitt des gesamten Kreises — ein einzelner Wert, keine Bandbreite.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	11 Objekte einschließlich dieses Objekts

Kreisdurchschnitt · Kreis von Krummhörn

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1971Gruppe 1974
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 142 m²Gruppe 145 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,20 – 8,89 €/m² im Monat, typisch 7,08 €/m² · angesetzt in 35 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 3,0 km entfernt (Visquard) — 2.579 €/m², Baujahr 1996, durchschnittlich, 57 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Rüskesiedlung, Münkeboe	Einfamilienhaus	1968	154 m²	sanierungsbedürftig	40.000 €	260 €	08.09.2026	20,0 km
Zum Ringkanal, Westerende-Kirchloog	Einfamilienhaus	1974	224 m²	renovierungsbedürftig / einfach	160.000 €	714 €	26.08.2026	20,0 km
Feldhuser Weg, Holtrop	Einfamilienhaus	1957	203 m²	renovierungsbedürftig / einfach	176.000 €	867 €	22.09.2026	30,0 km
Bürgermeister-Friesenborg-Str., Haxtum	Einfamilienhaus	1978	172 m²	renovierungsbedürftig / einfach	220.000 €	1.279 €	09.09.2026	25,0 km
Südring, Suurhusen	Einfamilienhaus	1953	96 m²	sanierungsbedürftig	127.900 €	1.335 €	28.09.2026	9,0 km
Moordorf	Einfamilienhaus	1960	141 m²	durchschnittlich	200.000 €	1.418 €	20.10.2026	19,0 km
Fischerpfad, Norden	Einfamilienhaus	1980	135 m²	durchschnittlich	215.000 €	1.593 €	03.11.2026	19,0 km
Fenneweg, Wiesens	Einfamilienhaus	1996	145 m²	durchschnittlich	274.500 €	1.893 €	25.08.2026	30,0 km
An der Arche, Visquard	Doppelhaushälfte	1996	57 m²	durchschnittlich	147.000 €	2.579 €	25.01.2027	3,0 km
Stangenmeer, Großheide	Einfamilienhaus	2019	207 m²	gepflegt	680.000 €	3.289 €	24.11.2026	25,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 13

Bodenrichtwert: 22 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 5.408 m²
Anteiliger Bodenwert: 118.976 €
Verkehrswert: 43.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,36
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -75.976 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 13 · Stichtag 31.12.2018

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert118.976 €

Verkehrswert43.000 €

Zone: 02202855

Rechenweg

Flächenanteil: 5.408 m² Gesamtgrundstück × 1/2 MEA = 5.408 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 5.408 m² × 22 €/m² · MEA 50 %
Verkehrswert je m² Boden: 8 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 8 €/m² / 22 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 43.000 € − 118.976 € = -75.976 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Aurich, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart