ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kusterdingen, Baden-Württemberg

Das Objekt ist ein bebautes Grundstück in der Neckar-Alb-Straße 35 im Kusterdinger Ortsteil Mähringen (Flurstück 249/1, 272 m²). Es besteht aus einem Einfamilienwohnhaus mit angebautem Scheunentrakt (ehemalige Zehntscheuer). Die Wohnfläche beträgt rd. 83 m² (Exposé S. 4). Laut Gutachten liegt es im historischen Ortsbereich an einer Ortsdurchfahrt, Wohnlage Lageklasse 2-3. Mähringen hat rd. 1.500 Einwohner; die Grundversorgung ist im Ort stark eingeschränkt, Tübingen ist ca. 7 km und Reutlingen ca. 8 km entfernt (Exposé S. 12). Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und gilt als archäologischer Prüffall. Der südliche Teil wurde Mitte des 19. Jahrhunderts zum Wohnhaus umgebaut; 2016 ff. wurden der Innenausbau im 1. OG und die Dachkammer modernisiert, eine Außen- oder Kernsanierung erfolgte nicht. Der Zustand wird als sanierungsbedürftig mit Baumängeln, Bauschäden und Instandhaltungsrückstau in erheblichem Umfang beschrieben. Fassade, Dach, Treppenhaus und Fenster müssen laut Gutachten saniert werden, am Holzfachwerk zeigen sich Fraßspuren von Holzschädlingen, und eine statische Überprüfung ist zwingend. Es gibt keine funktionsfähige Zentralheizung; die Gastherme hat keine Betriebserlaubnis, zugelassen ist nur der Holzkaminofen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Bei den Wertansätzen setzt das Gutachten einen Bodenwert von 142.800 € an. Davon abgezogen werden marktkonforme Aufwendungen für Mängel und Rückstau von 207.500 €, ein pauschaler Risikoabschlag für den archäologischen Prüffall von 5.000 € und ein Abschlag für Außenanlagen von 6.000 €. Der Verkehrswert beträgt 160.000 €. Das Objekt ist nicht im Altlastenkataster verzeichnet. Zur Vermietung, zu Belastungen in Abteilung II und III sowie zur Belegung liegen keine Angaben vor. Bieter müssen mit einer Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts rechnen, Barzahlung ist ausgeschlossen. Ein Erwerb kann sich eher für Bieter mit Erfahrung bei denkmalgeschützten Gebäuden eignen, wenn sie den erheblichen Sanierungsaufwand, Auflagen des Denkmalamts und den fehlenden Einblick in Rechte und Lasten einkalkulieren. Der Wertansatz bildet den Sanierungsstau bereits ab, die tatsächlichen Kosten sind aber nicht belegt. Vor einem Gebot sind das vollständige Gutachten und das Grundbuch zu prüfen.