ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Lappersdorf, Bayern

Das Objekt, ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage in Lappersdorf, wird am 17. September 2026 zwangsversteigert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 645.200 €, während das vorliegende Gutachten einen Verkehrswert von 610.000 € zum Stichtag 06.05.2025 ermittelt hat. Diese Differenz ist für die Gebotsfindung relevant. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein Ertragswertverfahren, wobei der Gutachtenwert vorrangig am Sachwert orientiert ist. Der Bodenwert wurde mit 307.328 € angesetzt, nach einem Abschlag von 20% aufgrund von Lärmimmissionen. Das Objekt mit einer Wohnfläche von ca. 220 m² auf einem 686 m² großen Grundstück ist aktuell eigengenutzt. Eine Ist-Miete liegt daher nicht vor. Die marktübliche Jahresrohmiete wird vom Gutachter auf 22.795 € geschätzt, basierend auf 8,18 €/m² für die Wohnfläche und 50 €/Stellplatz/Monat für die Doppelgarage. Die Einliegerwohnung im Dachgeschoss ist aufgrund baulicher Gegebenheiten nur eingeschränkt separat vermietbar. Das Gebäude, Baujahr 1983 mit Dachgeschossausbau 1996, befindet sich in einem ausreichenden Zustand. Es wurden zahlreiche Modernisierungen zwischen 1996 und 2021 durchgeführt, darunter die Heizungsanlage (2019), Fenster (EG 2020, DG 1996), eine PV-Anlage mit Batteriespeichern (2019) und die Küche im EG (2021). Dennoch wurden spezifische Bauschäden wie fehlende Fliesen und abplatzende Fassadenfarbe festgestellt, deren Beseitigungskosten auf 13.000 € geschätzt werden. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden, und die Wärmedämmung wurde nicht explizit geprüft. Der Sachverständige konnte das Objekt am 06.05.2025 von innen besichtigen, mit Ausnahme des Schlafzimmers im Erdgeschoss. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen, die Wärmedämmung, umweltbelastende Bauteile, Altlasten und die baurechtliche Zulässigkeit wurden nicht explizit geprüft. Die Angaben basieren teilweise auf Unterlagen und Annahmen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II, Nr. 6 eingetragen. Es wird unterstellt, dass keine weiteren nicht eingetragenen Rechte oder Lasten bestehen und das Grundstück erschließungsbeitrags- und abgabenfrei ist. Die unterdurchschnittliche örtliche Lage mit hohen Verkehrsimmissionen ist ein wertbeeinflussendes Merkmal, das bereits im Bodenwert berücksichtigt wurde. Vor einem Zuschlag sollten die nicht besichtigten Bereiche und die Funktionsfähigkeit der Haustechnik unbedingt geprüft werden.