KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1900 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus nebst Scheune in 51789 Lindlar-Hohkeppel (Burghof 3) auf einem 320 m² großen Grundstück (Flurstück 1019). Das Wohnhaus mit ca. 160 m² Wohnfläche weist ein geschätztes Baujahr von ca. 1900 auf und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie eine Teilunterkellerung. Das gerichtliche Verfahren bezüglich des Flurstücks 1622 wurde aufgehoben, sodass allein Flurstück 1019 versteigert wird. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 127.000,00 €. Das Objekt ist vermietet, es fand ausschließlich eine Außenbesichtigung statt.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Kapitalanleger, die bereit sind, ein umfassendes Sanierungskonzept umzusetzen. Der festgesetzte Verkehrswert von 127.000,00 € reflektiert den Sanierungsstau sowie den pauschalen Sicherheitsabschlag für die fehlende Innenbesichtigung. Interessenten sollten ein ausreichendes Budget für Modernisierungsmaßnahmen einplanen und vorab die rechtlichen Details des Mietverhältnisses sowie die Belastungen in Abteilung II prüfen.

Chancen

5

Großzügiges Nebengebäude in Massivbauweise (Scheune mit zwei Garagenstellplätzen und Lagerboden).
Gute Grundsubstanz mit massivem Bruchstein- und Ziegelmauerwerk sowie Fachwerkelementen.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 6 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt befindet sich in Burghof 3 im Ortsteil Hohkeppel der Gemeinde Lindlar (Oberbergischer Kreis). Es handelt sich um ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Teilunterkellerung auf einem 320 m² großen Grundstück (Gemarkung Vellingen, Flur 3, Flurstück 1019). Das Verfahren für das ursprünglich mitbewertete Flurstück 1622 wurde zwischenzeitlich aufgehoben. Die Wohnfläche beträgt ca. 160,00 m², ergänzt durch eine massive Scheune mit zwei Garageneinstellplätzen und zusätzlichem Lagerraum im Dachboden. Das Wohnhaus stammt aus der Zeit um ca. 1900 und ist in Mischbauweise aus Bruchstein-, Ziegelmauerwerk und partiellem Holzfachwerk errichtet. Die Ausstattung ist einfach bis durchschnittlich; es besteht ein umfassender Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere hinsichtlich Dachdämmung, Fassadendämmung, Erneuerung veralteter Fenster und technischer Gebäudeausstattung. Zudem weisen einige Räume niedrige Höhen unter 2,20 m auf, was vom Gutachter ertragsmindernd berücksichtigt wurde. Da nur eine Außenbesichtigung stattfand, wurde im Gutachten ein 10 %iger Sicherheitsabschlag auf das gewogene Verfahrensergebnis vorgenommen. Grundbuchlich ist in Abteilung II eine Grunddienstbarkeit (Zufahrts-/Wegerecht) für das Nachbargrundstück eingetragen. Im Baulastenverzeichnis besteht eine Abstandsflächen-Baulast. Das Objekt ist laut Gutachten vermietet; Details zu Mietverträgen oder Mieteinnahmen lagen dem Gutachter nicht vor. Der Bodenrichtwert liegt bei 210,00 €/m² (Stichtag 01.01.2024), der angepasste beitragsfreie Bodenwert beträgt 75.300,00 €. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 127.000,00 € bietet das Anwesen eine günstige Einstiegsmöglichkeit in der Region Köln/Bonn, erfordert jedoch signifikante Investitionen in die Modernisierung. Eine Prüfung der Mietverhältnisse und eine Bauschadensreserve sind zwingend ratsam.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Bei dem Objekt handelt es sich um ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus, teilunterkellert und mit ausgebauten Dachgeschoss, Baujahr ca. 1900. Auf dem Grundstück befindet sich als Nebengebäude eine Scheune mit zwei Kfz-Stellplätzen. Eine Innenbesichtigung des Versteigerungsobjektes hat nicht stattgefunden. Hinweis durch das Gericht: Das Gutachten beinhaltet ebenfalls die Begutachtung des Flurstücks 1622. Das Verfahren wurde im Hinblick auf das Flurstück 1622 zwischenzeitlich aufgehoben. Somit ist das Gutachten in Bezug auf das oben genannte Teilgrundstück unbeachtlich. Es ist kein Ansprechpartner benannt worden. Ein Vorabverkauf kann durch das Gericht nicht vermittelt werden. Entsprechende Anfragen werden nicht bearbeitet.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten aus Januar 2025 mit aktueller Wertermittlung. Das Verfahren für das Flurstück 1622 wurde gerichtlich aufgehoben.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt — der Innenzustand basiert auf Annahmen und Bauaktenrecherchen und wurde pauschal mit einem 10 %igen Abschlag versehen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0011 K 0024/2022
Amtsgericht: Wipperfürth
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 25.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 133.000 €
Wohnfläche: 160 m²
Grundstücksfläche: 320 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 320 m²
Bodenrichtwert: 210 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 67.200 €320 m² × 210 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Burghof
Hausnummer: 3
PLZ: 51789
Ort: Lindlar
Stadtteil: Hohkeppel

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 160 m² Wohnfläche · Baujahr 1900 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.844 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.709 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-55 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.844 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.709 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -55 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 95 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1997).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1997
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 160 m²Gruppe 168 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,22 – 7,34 €/m² im Monat, typisch 7,00 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 4,0 km entfernt (Loope) — 2.667 €/m², Baujahr 2001, durchschnittlich, 111 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Im Kellerfeld, Wahlscheid	Garage, Reihenhaus	1969	112 m²	unbewertet	137.000 €	1.223 €	11.01.2027	13,0 km
Eckenhagener Straße, Derschlag	Zweifamilienhaus, mit seperatem Garagengebäude	2015	367 m²	gepflegt	625.000 €	1.703 €	21.01.2027	25,0 km
Wolfsiepen, Wipperfürth	Einfamilienhaus	—	190 m²	unbewertet	328.000 €	1.726 €	29.04.2026	unbekannt
Stentenbergstraße, Bergneustadt	Einfamilienhaus	1954	176 m²	sanierungsbedürftig	320.000 €	1.818 €	01.10.2026	25,0 km
Im Siebenborn, Wipperfürth	Doppelhaushälfte	1997	178 m²	sanierungsbedürftig	333.000 €	1.871 €	13.01.2027	16,0 km
Eibachstraße, Lindlar	Einfamilienhaus	—	118 m²	unbewertet	265.000 €	2.246 €	27.05.2026	unbekannt
Lüdenbacher Weg, Loope	Doppelhaushälfte	2001	111 m²	durchschnittlich	296.000 €	2.667 €	17.12.2026	4,0 km
Unterbüchel, Loope	unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus	—	102 m²	durchschnittlich	281.700 €	2.762 €	22.10.2026	5,0 km
Zum Kalkofen, Hartegasse	Einfamilienhaus	2021	176 m²	gepflegt	505.000 €	2.862 €	26.08.2026	12,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 18

Bodenrichtwert: 210 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 320 m²
Anteiliger Bodenwert: 67.200 €
Verkehrswert: 133.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,98
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 65.800 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 18 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert67.200 €

Gebäude / Wohnung65.800 €

Verkehrswert133.000 €

Zone: Lindlar Hohkeppel

Rechenweg

Flächenanteil: 320 m² Gesamtgrundstück = 320 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 320 m² × 210 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 416 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 416 €/m² / 210 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 133.000 € − 67.200 € = 65.800 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Oberbergischer Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart