TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Ludwigshafen am Rhein, Rheinland-Pfalz

Das Bewertungsobjekt in der Gabelsbergerstraße 46 in 67069 Ludwigshafen am Rhein (Stadtteil Oppau) umfasst ein 290 m² großes Grundstück, bebaut mit einem einseitig angebauten, voll unterkellerten Zweifamilienhaus samt Anbau sowie einem massiven zweigeschossigen Seitengebäude. Die Wohnfläche des Haupthauses beträgt rund 155 m², verteilt auf das Erdgeschoss (ca. 54 m²), Obergeschoss (ca. 60 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 41 m²). Das Seitengebäude bietet weitere rd. 70 m² Nutzfläche für Hobby- und Abstellzwecke. Die Liegenschaft befindet sich in einer voll erschlossenen, ruhigen Wohnstraße mit aufgelockerter bis zweigeschossiger Umgebungsbebauung und guter Anbindung an den ÖPNV sowie das Straßennetz der Metropolregion Rhein-Neckar. Der bauliche Unterhaltungszustand wird als durchschnittlich mit normalen Verschleißerscheinungen beschrieben. Das ursprüngliche Baujahr liegt vermutlich Anfang des 20. Jahrhunderts mit Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg und Anbau des Seitengebäudes um 1959. In jüngerer Zeit wurden wesentliche Modernisierungen vorgenommen, darunter eine erneuerte Vaillant-Gastherme, ca. 18 Solarpanels auf dem Nebengebäudedach, sanierte Sanitärbereiche sowie Erneuerungen von Böden und Fenstern (Zweischeiben-Isolierverglasung). Als Bauschaden wurden Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss festgestellt, die durch wassersperrende Anstriche noch begünstigt wurden. Zudem besteht bei Fassade und Nebengebäude energetischer Optimierungsbedarf. Das Verfahren wird als Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Im Grundbuch von Oppau (Blatt 3987) sind in Abteilung II keine wertmindernden Rechte oder Dienstbarkeiten eingetragen; auch das Baulastenverzeichnis ist unbelastet und Denkmalschutz besteht nicht. Das Wohnhaus ist vollständig an zwei Parteien vermietet: Die Erdgeschosswohnung erbringt 1.230 € monatlich, die Einheit im Ober- und Dachgeschoss 820 € monatlich, jeweils zuzüglich Stellplatz und Gartennutzung. Das Seitengebäude wird eigengenutzt. Der Speicher und das Dach konnten während der Ortsbesichtigung nicht in Augenschein genommen werden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 410.000 € (relativer Wert: ca. 1.822,22 €/m² Wohn-/Nutzfläche) und einer soliden Ist-Jahresnettokaltmiete von 24.600 € bietet das Objekt ein rentables Einstiegspotenzial für renditeorientierte Investoren. Kaufinteressenten sollten jedoch finanzielle Reserven für die Kellersanierung und mittelfristige Wärmeschutzmaßnahmen einkalkulieren.