KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1920 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus nebst Doppelgarage auf einem 605 m² großen Grundstück in zentrumsnaher Wohnlage von Lübbecke. Das Gebäude (geschätztes Baujahr ca. 1920) befindet sich in einem stark vernachlässigten, überalterten und vermüllten Zustand mit erheblichen Bauschäden. Der bauliche Sachwert wurde gutachterlich mit 0,00 € beziffert, sodass der festgesetzte Verkehrswert von 20.000,00 € rein dem um Freilegungskosten bereinigten Bodenwert (Liquidationswert) entspricht. Die Immobilie steht leer und ist lastenfrei von Mietverhältnissen. Für Erwerber bietet sich hier primär ein Abbruchobjekt zur Neubebauung oder ein extrem aufwendiges Kernsanierungsprojekt in guter Wohnlage.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt praktisch ausschließlich für Bauträger, Projektentwickler oder erfahrene Bauherren in Betracht, die das Areal nach einem Abbruch des Bestands neu bebauen möchten. Eine wirtschaftliche Sanierung des bestehenden Wohnhauses erscheint angesichts des vom Sachverständigen mit 0,00 € bewerteten Gebäudesachwerts und der schwerwiegenden Bauschäden im Keller kaum darstellbar. Interessenten müssen vor Gebotsabgabe die kalkulatorischen Kosten für Müllbeseitigung, Schadstoffsanierung und Gebäudeabbruch gegen den reinen Bodenwert abwägen. Zudem sind die auf dem Flurstück ruhenden Wegerechte und Baulasten des Nachbargrundstücks bei künftigen Bauplanungen zwingend zu berücksichtigen.

Chancen

7

Sehr gute städtische Infrastruktur mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischer Versorgung.

Risiken

7

Starke Vermüllung und Verunreinigung im gesamten Innenbereich, die erhebliche Räumungs- und Entsorgungskosten verursachen.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Albertstraße 14 befindet sich in einer gefragten, zentrumsnahen Wohnlage im südwestlichen Stadtgebiet von Lübbecke. Die Umgebung ist geprägt von einer gewachsenen Nachbarschaft mit gepflegten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie einem verkehrsberuhigten Straßenbild. Bei dem Grundstück (Flurstück 2161) handelt es sich um eine 605 m² große Fläche, die als baureifes Land ausgewiesen ist. Die Innenstadt sowie Naherholungsgebiete am Wiehengebirge sind schnell erreichbar. Der bauliche Bestand umfasst ein vermutlich um 1920 errichtetes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung, einen ehemaligen Stallanbau sowie eine Doppelgarage aus dem Jahr 1966 (erweitert 2003). Das Gebäude befindet sich in einem stark überalterten, vernachlässigten Zustand. Es weist erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Keller, Rostschäden an tragenden Deckenkonstruktionen sowie Putz- und Fassadenschäden auf. Innenräume und Grundstück sind stark vermüllt und verwahrlost. In den vergangenen zwanzig Jahren wurden keinerlei wertverbessernde Modernisierungen durchgeführt. Infolgedessen wurde der Sachwert des Gebäudes nach Abzug der Bauschäden im Gutachten mit 0,00 € angesetzt. Im Grundbuch (Abteilung II) sowie im Baulastenverzeichnis sind Dienstbarkeiten und Baulasten erfasst, die ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des Nachbarflurstücks 2162 sichern, sowie ein Leitungsrecht zugunsten der Stadtwerke Lübbecke. Laut Auskunft des Kreises Minden-Lübbecke bestehen keine Eintragungen im Altlastenkataster; Denkmalschutz liegt gemäß Denkmal-Portal NRW nicht vor. Miet- oder Nutzungsverhältnisse bestehen nicht, das Anwesen ist unbewohnt. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 20.000,00 € festgesetzt und basiert auf dem Liquidationswertverfahren (Bodenwert abzüglich marktüblicher Freilegungskosten). Das Objekt eignet sich daher unter Vorbehalt nur für Investoren, die über die notwendige Expertise für den Gebäudeabbruch und die anschließende Neuentwicklung des Grundstücks verfügen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Nach dem Gutachten handelt es sich um ein Grundstück, bebaut mit einem freistehenden Einfamilienhaus und einer Garage, Baujahr unbekannt, geschätzt auf 1920. Das Gebäude ist insgesamt ein einem stark unterdurchschnittlichen und überaltertem Zustand, es ist ist vermüllt und stark verunreinigt. Nach Abzug der besonderen objektspezifischen Grundstückmerkmale (Kosten für die Beseitigung von Bauschäden) beträgt der Sachwert lt. Gutachten 0,00 €. Der Wert der Immobilie bemisst sich deshalb nach dem um die üblichen Freilegungskosten geminderten Bodenwert, Liquidationswert.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Terminsdeckseite sowie ein ausführliches Exposé zum Verkehrswertgutachten vor; das vollständige Hauptgutachten fehlt.
Gutachterliche Innen- und Außenbesichtigung fand am 15.06.2026 statt; der Zustand ist textlich und fotografisch dokumentiert.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben16 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0008 K 0015/2025
Amtsgericht: Lübbecke
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 20.01.2027 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1920

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 20.000 €
Grundstücksfläche: 605 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Albertstraße
Hausnummer: 14
PLZ: 32312
Ort: Lübbecke

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.206 €/m²Median · 24 Fälle
Spanne	941 – 1.810 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.206 €/m²Median · 24 Fälle

Spanne: 941 – 1.810 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Freistehende Einfamilienhäuser liegen in dieser Region typischerweise rund 35 % über dem Median aller Häuser (1.622 gegenüber 1.206 €/m², 19 Fälle). Ein Teil des Abstands ist damit Haustyp-Unterschied.

Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (abrissreif gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1920 gegenüber typisch 1958).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	24 Objekte; der Zustand liegt für 19 der 24 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 24 Objekte; der Zustand liegt für 19 der 24 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1920Gruppe 1958
Zustand: hier abrissreifGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: abrissreif · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,62 – 6,78 €/m² im Monat, typisch 6,00 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 24 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt (Blasheim) — 1.622 €/m², Baujahr 2020, sanierungsbedürftig, 127 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Am Hellberge, Bad Oeynhausen	Garage, Einfamilienhaus	—	152 m²	unbewertet	100.000 €	658 €	15.07.2026	19,0 km
Brahmsweg, Neesen	Einfamilienhaus	—	153 m²	unbewertet	111.000 €	724 €	24.06.2026	unbekannt
Königstraße, Hahlen	Garage, Einfamilienhaus	—	195 m²	sanierungsbedürftig	142.000 €	728 €	10.02.2027	18,0 km
Schnathorster Straße, Nettelstedt	Einfamilienhaus	1907	169 m²	stark sanierungsbedürftig	135.000 €	799 €	09.09.2026	6,0 km
Große Heide, Eidinghausen	Garage, Einfamilienhaus	1928	159 m²	sanierungsbedürftig	130.000 €	818 €	25.11.2026	17,0 km
Waldweg, Hausberge	Reihenendhaus mit Garage	1959	109 m²	sanierungsbedürftig	100.000 €	919 €	11.11.2026	25,0 km
Kraftwerkssiedlung, Lahde	Garage, Einfamilienhaus	1958	173 m²	renovierungsbedürftig / einfach	164.000 €	948 €	23.09.2026	30,0 km
Im Dorfe, Büttendorf	Einfamilienhaus	1971	224 m²	renovierungsbedürftig / einfach	220.000 €	982 €	18.11.2026	6,0 km
Pr.-Ströher-Allee, Pr. Ströhen	Betreibesgebäude mit Büro- und Wohngebäude, Lagerhalle	1909	208 m²	stark sanierungsbedürftig	213.000 €	1.024 €	19.11.2026	20,0 km
Alter Kirchweg, Eisbergen	Zweifamilienhaus	—	209 m²	unbewertet	233.000 €	1.115 €	26.08.2026	30,0 km
Siriusweg, Eidinghausen	Zweifamilienhaus, Kfz-Stellplatz	1955	146 m²	sanierungsbedürftig	164.000 €	1.127 €	11.11.2026	17,0 km
Alter Postweg, Eidinghausen	Einfamilienhaus, vollunterkellert	1925	74 m²	sanierungsbedürftig	88.000 €	1.182 €	07.10.2026	16,0 km
Mesternstraße, Nammen	Garage, Einfamilienhaus	—	195 m²	sanierungsbedürftig	240.000 €	1.231 €	25.11.2026	25,0 km
Kahle-Wart-Weg, Blasheim	Einfamilienhaus	2020	127 m²	sanierungsbedürftig	206.000 €	1.622 €	02.09.2026	3,5 km
Präses-Koch-Straße, Kernstadtbereich	Baugrundstück, Einfamilienhaus	1902	145 m²	sanierungsbedürftig	246.000 €	1.697 €	10.02.2027	18,0 km
Bergring, Petershagen	Einfamilienhaus	1954	191 m²	gepflegt	333.000 €	1.746 €	25.11.2026	25,0 km
Kraftwerkssiedlung, Petershagen	Einfamilienhaus	—	93 m²	unbewertet	164.000 €	1.763 €	20.05.2026	unbekannt
Kutenhauser Straße, Nordstadt	Zweifamilienhaus mit Doppelgarage	1962	243 m²	durchschnittlich	430.000 €	1.770 €	07.10.2026	20,0 km
Hahnenkampstraße, Eidinghausen	Garage, Einfamilienhaus	1930	202 m²	durchschnittlich	390.000 €	1.931 €	27.01.2027	17,0 km
Rintelner Str., Meißen	Einfamilienhaus und Garage	2024	220 m²	durchschnittlich	470.000 €	2.140 €	30.09.2026	25,0 km
Raabestraße, Porta Westfalica	Einfamilienhaus	—	115 m²	unbewertet	298.500 €	2.596 €	06.05.2026	unbekannt
Am Bergbach, Oberlübbe	2-geschossiges Einfamilienhaus und Doppelgarage	2023	176 m²	gepflegt	465.000 €	2.637 €	13.01.2027	9,0 km
Kreiensal, Todtenhausen	Einfamilienhaus mit Garage	1974	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	279.000 €	2.657 €	02.12.2026	20,0 km
Oberbauerschafter Straße, Oberbauerschaft	Einfamilienhaus	2021	111 m²	renovierungsbedürftig / einfach	295.000 €	2.658 €	13.01.2027	5,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Minden-Lübbecke, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart