ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Modautal, Hessen

Die Liegenschaft Ernsthofener Straße 20 befindet sich im beschaulichen Ortsteil Asbach der Gemeinde Modautal im vorderen Odenwald. Auf dem rund 888 m² großen Areal steht ein im 18. Jahrhundert errichtetes Fachwerkhaus, das ehemals Teil einer Hofreite war und heute über rund 111 m² Wohnfläche sowie Nebennutzflächen verfügt. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) innerhalb einer Mischgebietsdarstellung. Die verkehrliche Erschließung ist über eine asphaltierte Durchgangsstraße gesichert, wobei das Oberzentrum Darmstadt in circa 20 km erreichbar ist. Das Gebäude ist als Teil einer Gesamtanlage gemäß § 2 Abs. 3 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes förmlich geschützt. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als ausreichend bis mangelhaft eingestuft. Das Fachwerk weist an mehreren Stellen erhebliche Schädigungen auf, Gefache sind teilweise provisorisch mit Bauschaum ausgespritzt, und im Abstellraum muss eine Holzbalkendecke provisorisch gestützt werden, was eine dringende statische Überprüfung verlangt. Die Öl-Zentralheizung aus den 1980er/1990er Jahren ist nach Maßgabe des Gebäudeenergiegesetzes austauschpflichtig. Fenster mit einfacher Verglasung sind gänzlich abgängig. Im Hauswirtschaftsraum zeigen sich Schimmelschäden infolge bauphysikalischer Wärmebrücken. Die Raumaufteilung mit geringen lichten Höhen (teils 1,80 m im Treppenbereich) ist kleinteilig und nicht barrierefrei. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Liegenschaft mit spürbaren Unwägbarkeiten behaftet. Zwar wurde im Gutachten formell Altlastenfreiheit unterstellt, das Altstandortkataster des Landkreises Darmstadt-Dieburg weist jedoch dokumentierte Eintragungen auf. Zudem fehlt für den Dachraum ein bauordnungsrechtlich erforderlicher zweiter Rettungsweg. Im Rahmen der Wertermittlung hat der Sachverständige neben einem pauschalen Marktabschlag von 5 % besondere objektspezifische Abschläge von 90.000 € für Bauschäden sowie 30.000 € wegen der Erschwernisse des Ensembleschutzes vom vorläufigen Sachwert in Abzug gebracht. Unter Abwägung aller Faktoren stellt das Anwesen ein anspruchsvolles Entwicklungsobjekt dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 130.000 € spiegelt den Zustand wider, deckt jedoch nicht die teils unabsehbaren Sanierungskosten ab, zumal dem Gutachter Innenaufnahmen verwehrt wurden. Ein wirtschaftlicher Erwerb rechtfertigt sich daher ausschließlich mit deutlichem Sicherheitsabstand zum Verkehrswert und gesicherter Kapitalausstattung für denkmalgerechte Renovierungsmaßnahmen.