ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich an der Geistenbecker Straße 69 im Stadtteil Rheydt-Geistenbeck der Stadt Mönchengladbach (Gemarkung Odenkirchen, Flur 72, Flurstück 119). Das Grundstück umfasst eine Fläche von lediglich 82 m² und weist einen stark unregelmäßigen Zuschnitt auf. Die Umgebung ist durch gemischte Wohnbebauung in offener und geschlossener Bauweise geprägt. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten befinden sich im Umfeld, während Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs fußläufig erreichbar sind. Ein verbindlicher Bebauungsplan liegt nicht vor; das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich eines historischen Fluchtlinienplans von 1923. Aufstehend ist ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Wohnhaus mit Ursprung um etwa 1900, erweitert um einen zweigeschossigen Anbau (ca. 1926) sowie einen eingeschossigen Schuppenanbau. Das Gebäude befindet sich in einem vollkommen abgängigen, desolaten baulichen Zustand mit gravierenden Feuchtigkeitsschäden und unzeitgemäßen Grundrissen. Die Fassade ist teilweise mit mutmaßlich asbesthaltigen Eternitplatten verkleidet. Eine wirtschaftliche Sanierungsfähigkeit ist nicht gegeben, weshalb der Sachverständige das Anwesen als reines Abrissobjekt einstuft. Der umbaute Raum aller Baukörper beträgt 221,15 m³. In rechtlicher Hinsicht bestehen erhebliche Besonderheiten: Der tatsächliche Zugang erfolgt derzeit über benachbarte Grundstücke, ohne dass hierfür ein Wegerecht im Grundbuch als Herrschvermerk gesichert ist; ein direkter Zugang von der Geistenbecker Straße wäre baulich erst herzustellen. Im Grundbuch in Abteilung II lastet zudem eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Leitungsrecht) zugunsten des Nachbarflurstücks 120. Das Grundstück gilt laut Fachbehörde als altlastenfrei und ist beitragsfrei erschlossen; ein Denkmalschutz besteht nicht. Der vom Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt festgesetzte Verkehrswert beträgt 18.000,00 €. Er leitet sich aus dem modifizierten Bodenwert von 27.880,00 € (Bodenrichtwert 280,00 €/m² mit Anpassungsfaktoren für Kleinfläche und Zuschnitt auf 340,00 €/m²) abzüglich geschätzter Abbruch- und Entsorgungskosten in Höhe von pauschal 10.000,00 € ab. Ein Erwerb birgt erhebliche bauliche und nachbarrechtliche Unwägbarkeiten und eignet sich ausschließlich für Bietinteressenten mit fundierter Neubau- und Abbrucherfahrung.