TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Mörfelden-Walldorf, Hessen

Das Objekt, ein unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus in Form einer Doppelhaushälfte mit Einzelgarage, wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft am 30. September 2026 versteigert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 757.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, ergänzt durch eine Plausibilisierung mittels Ertragswertverfahren. Ein Vergleichswertverfahren war aufgrund fehlender vergleichbarer Kauffälle nicht möglich. Das Gutachten betont die besondere architektonische Prägung und den Denkmalschutz als wertbestimmende Merkmale. Die Wohnfläche des Hauses wird im Gutachten mit ca. 180 m² angegeben, die Nutzfläche der Garage mit 20,52 m² BGF. Das Objekt ist eigengenutzt und somit nicht vermietet. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf 12,00 €/m² für das Wohnhaus und 80 €/Monat für die Garage geschätzt, was einem Jahresrohertrag von 26.880 EUR und einer Bruttorendite von 3,55 % entspricht. Diese Werte dienen als Basis für die Ertragswertermittlung zur Plausibilisierung. Der bauliche Zustand des 1963 errichteten Gebäudes wird als unterdurchschnittlich bewertet, mit einem erheblichen Modernisierungsstau in nahezu allen wesentlichen Gewerken. Dies betrifft insbesondere die Sanitärbereiche (1970er Jahre), die Gas-Zentralheizung (1980er Jahre) und die Elektroinstallationen. Ein Energieausweis liegt nicht vor; der geschätzte Endenergiebedarf von 282,1 kWh/(m²·a) führt zur Effizienzklasse H, was auf einen veralteten energetischen Standard hinweist. Offensichtliche, akute Baumängel oder strukturelle Bauschäden wurden nicht festgestellt, jedoch altersbedingte Abnutzungen und ein umfassender Modernisierungsbedarf. Die Sachverständige hatte vollen Zugang zum Objekt für eine visuelle Besichtigung. Es wurden jedoch keine zerstörenden Untersuchungen, Baustoff- oder Bodenprüfungen sowie keine Funktionsprüfungen technischer Anlagen durchgeführt. Aussagen über nicht sichtbare Bauteile basieren auf Unterlagen oder Vermutungen. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen wurde nicht überprüft, und Altlastenuntersuchungen fanden nicht statt. Diese Limitierungen sind bei der Bewertung des Zustands und des Investitionsbedarfs zu berücksichtigen. Rechtlich ist das Objekt als Teil der denkmalgeschützten Sachgesamtheit 'Neutra-Siedlung' von Bedeutung, was eine denkmalrechtliche Genehmigungspflicht bei baulichen Änderungen nach § 18 HDSchG nach sich zieht. Dies schränkt die bauliche Veränderbarkeit erheblich ein. Baulasten sind laut Bauaufsicht Groß-Gerau nicht eingetragen. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich, die Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich nach § 34 BauGB. Das Bodenrichtwertniveau beträgt 775 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2024. Vor einem Gebot sollten die genauen Denkmalschutzauflagen und die daraus resultierenden Sanierungskosten detailliert kalkuliert werden.