ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Moers, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit voll ausgebautem Dachgeschoss und teilweiser Unterkellerung (Gewölbekeller) in 47441 Moers-Asberg, Bonifatiusstraße 5. Das Anwesen setzt sich aus fünf direkt zusammenhängenden Flurstücken (Flur 3, Flurstücke 337, 580, 581, 582 und 714) zusammen, die eine wirtschaftliche Einheit mit einer Gesamtkatasterfläche von 316 m² bilden. Das Gebäude wurde laut Angaben ca. 1920 in Massivbauweise errichtet und ab dem Jahr 2005 umfassend saniert. Das Grundstück liegt im Stadtrandbereich von Moers im Ortsteil Asberg an einer Erschließungsstraße mit spürbarem Verkehrsaufkommen, profitiert jedoch von der schnellen Erreichbarkeit von Schulen, Ärzten und der Autobahn A 40. Das Wohnhaus weist eine nach Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie ermittelte Wohnfläche von rd. 140,00 m² (im Ertragswertmodell inklusive Terrassenanteil mit 144,00 m² angesetzt) sowie eine Brutto-Grundfläche von ca. 212,00 m² auf. Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Esszimmer, Küche, Diele, Wohnzimmer mit Terrassenausgang, Bad und Flur sowie im Dachgeschoss Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Flur und ein zweites Duschbad. Im Rahmen der Sanierung ab 2005 wurden ein Wärmedämmverbundsystem angebracht, eine Gas-Zentralheizung eingebaut, das Dach 2008 neu eingedeckt und gedämmt sowie Leitungssysteme und Innenausbau modernisiert. Die Ausstattung ist als mittel bis gehoben einzustufen. Sanierungsbedarf besteht im Bereich des Gewölbekellers, dessen Feuchtigkeit bis in den Treppenaufgang und den Flurbereich zieht (Sanierputzpauschale 5.000,00 €), ferner fehlen bauordnungsrechtliche Treppengeländer (2.500,00 €). Rechtlich ist das Grundbuch in Abteilung II lastenfrei; auch das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf, und Altlastenverdachtsmomente liegen nicht vor. Ein wesentliches Risiko stellt die Tatsache dar, dass der Stadt Moers keine Bauakte zu dem Objekt vorliegt, sodass das formelle Baurecht auf der Annahme materieller Legalität basiert. Ein Teil der westlich anschließenden städtischen Grünfläche wurde bisher als Garten mitgenutzt, steht dem Ersteher jedoch rechtlich nicht zu. Zudem wird das Objekt durch die Miteigentümerin eigengenutzt, was im Erwerbsfall Vollstreckungsaufwand bedeuten kann. Der vom Amtsgericht Moers festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 372.000,00 €, abgeleitet aus einer Gewichtung des Sachwerts (375.000,00 €) und des Ertragswerts (363.000,00 €). Für Bietinteressenten bietet die Liegenschaft eine solide Bausubstanz in gesuchter Wohnlage, erfordert jedoch zwingend die Einpreisung von Beseitigungskosten für die Feuchtigkeitsschäden, den Verzicht auf Gartenflächen der Stadt sowie Vorsorge hinsichtlich einer geordneten Besitzübergabe.