TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Monheim am Rhein, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist ein mit einem freistehenden, voll unterkellerten und eingeschossigen Einfamilienhaus bebautes Erbbaurecht am Liebermannweg 4 in 40789 Monheim am Rhein nebst einem 1/5-Miterbbaurechtsanteil an einem Garagenhof (Flurstück 3090, bebaut mit fünf Reihengaragen). Das Hausgrundstück (Flurstück 3088) misst 763 m² und liegt in zweiter Reihe, erschlossen über einen ca. 3 m breiten Bauwich. Die Umgebung ist als reines Wohngebiet durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Östlich grenzt eine 4,50 m hohe Böschungskrone als Lärmschutz zur Baumberger Chaussee an. Das Wohnhaus wurde gemäß Teil-Gebrauchsabnahmeschein im Juli 1981 bezugsfertig errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von rund 110,56 m² im Erdgeschoss (3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC) sowie Nutzflächen im Kellergeschoss inklusive eines beheizten Hobbyraums mit Außentreppe zum Garten. Die Außenwände sind massiv mit Klinkerverblendung ausgeführt. Die Sanitäreinrichtungen wurden ca. in den 1990er-Jahren modernisiert, der Gaskessel der Fußbodenheizung stammt aus 1999. Im Übrigen ist die Ausstattung baujahrestypisch bzw. altbelassen, sodass der Sachverständige den Modernisierungsgrad mit 0 Punkten bewertet und Schönheitsreparaturen als fällig einstuft. Im Kellergeschoss sowie am Kelleraußenzugang sind deutliche Feuchtigkeitsschäden (Putzabplatzungen, Salzausblühungen) festzustellen. Das Erbbaurecht läuft auf 99 Jahre bis zum 18.07.2078. Der vertragliche Erbbauzins beläuft sich auf jährlich 1.928,11 € und ist durch Reallasten gesichert. Für Veräußerungen und Belastungen besteht ein Zustimmungsvorbehalt der Grundstückseigentümerin (Kirchengemeinde). Der Verkehrswert wurde sachwertorientiert unter Berücksichtigung des finanzmathematischen Erbbaurechtsvorteils zum Stichtag 28.02.2023 auf insgesamt 590.000,00 € festgesetzt (578.200,00 € für das Einfamilienhaus und 11.800,00 € für den Miterbbaurechtsanteil an der Garage). Investoren und Eigennutzer erwerben ein freistehendes Objekt mit solider Grundsubstanz und ansprechendem Grundstück, müssen jedoch zwingend ein Sanierungsbudget für energetische Maßnahmen, Innenausbau und die Ursachenforschung bzw. Trockenlegung der Kellerfeuchtigkeit einkalkulieren.