ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Morsbach, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Siegener Straße 4 im ländlich geprägten Ortsteil Hülstert der oberbergischen Gemeinde Morsbach. Es handelt sich um ein freistehendes, im Ursprung ca. 1892 errichtetes Fachwerk-Wohnhaus auf einem 7.375 m² großen Grundstück. Das Areal gliedert sich katastermäßig in ca. 2.300 m² Wohnbaufläche, 4.400 m² Waldfläche sowie ca. 675 m² Grünland. Das Gelände fällt mit einer durchschnittlichen Hangneigung von 20 % stark nach Süden ab. Die Erschließung erfolgt über die Siegener Straße, wobei die spitzwinklige Zufahrt mit Gefälle das Ausfahren erschwert. Das Wohnhaus weist eine anrechenbare Wohnfläche von lediglich 93 m² auf und wird ergänzt durch eine angebaute Fertiggarage, einen rückwärtigen ehemaligen Stallanbau (ca. 70 m² Nutzfläche) sowie eine freistehende Holzständer-Scheune (ca. 60 m² Nutzfläche). Ab dem Erwerbsjahr 2020 wurden Teile des Objekts modernisiert: 2021 erfolgte der Einbau einer modernen Gas-Brennwertheizung samt Solarthermie-Elementen, zudem wurden Bodenbeläge, ein Duschbad im Dachgeschoss und eine 16 cm starke Zwischensparrendämmung realisiert. Gleichwohl besteht ein gravierender Mangel darin, dass die Räume im Dachgeschoss wegen einer Durchgangshöhe von stellenweise nur 1,60 m an der Treppe baurechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt zugelassen sind. Rechtlich liegt das Objekt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB, was Erweiterungen eng limitiert. Besonders risikobehaftet ist der Umstand, dass bei der Gemeindeverwaltung Morsbach keine Bauakten existieren; für die Garage, die Heizungsanlage und die diversen An- und Ausbauten ist kein Bestandsschutz dokumentiert. Die Abwasserbeseitigung erfolgt autark über eine vollbiologische Drei-Kammer-Kleinkläranlage mit Schilfbeet, die jährlich per Schlauchleitung über das Nachbargrundstück geleert werden muss. Im Grundbuch bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten. Die Immobilie wird aktuell von den Eigentümern bewohnt. Der Gutachter hat den Verkehrswert zum Stichtag 22. November 2025 in einer kombinierten Ableitung aus Ertragswert (172.000 €), Sachwert (193.000 €) und Vergleichswert (190.000 €) auf 184.000 € vorläufig beziffert. Nach Abzug des objektspezifischen Merkmals für die zwingend erforderliche Pkw-Wendemöglichkeit (-10.000 €) und Hinzurechnung der Solarthermieanlage (+3.000 €) wurde der Verkehrswert auf 177.000 € festgesetzt. Das Objekt eignet sich vor allem für Käufer mit Sanierungs- und Ausbauambitionen, die das große Areal zu schätzen wissen und bereit sind, die baurechtlichen Unwägbarkeiten zu bewältigen.