0007 K 0013/ 2024

Aktiv· AG Offenbach am Main · Hessen

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Mühlheim, Hessen

Im Heimgarten 10, 63165 Mühlheim

Verkehrswert

490.000 €

Wohnfläche

84,35 m²

Termin

29.10.2026

in 50 Tagen

Kategorie

Einfamilienhaus

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0007 K 0013/ 2024

AmtsgerichtOffenbach am Main

Kenndaten

Wohnfläche84,35 m²

Grundstück725 m²

Baujahr1932

ZustandStark sanierungsbedürftig

Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen3 Risiken4

Fazit

Für Investoren ist das Objekt primär als Baugrundstück für einen rentableren Neubau im Rahmen der Nachbarbebauung (§ 34 BauGB) interessant, da eine Bestandssanierung wirtschaftlich unrentabel ist.

Dossier

KI-gestützt

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1932 · vermietet

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Garage in guter Wohnlage von Mühlheim am Main. Der bauliche Zustand ist sehr schlecht mit erheblichem Instandhaltungs- und Renovierungsstau sowie Feuchtigkeitsschäden im Keller und an der Fassade. Aufgrund der wirtschaftlichen Unrentabilität einer Bestandssanierung wurde der Verkehrswert im Liquidationswertverfahren auf Basis des reinen Bodenwerts abzüglich der Freilegungskosten ermittelt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein im Zeitraum 1932 bis 1934 errichtetes Einfamilienhaus mit rund 84 m² Wohnfläche auf einem 725 m² großen Grundstück in einer guten Wohnlage von Mühlheim am Main. Die umliegende Infrastruktur ist gut ausgebaut, und die Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet sowie Frankfurt am Main ist hervorragend. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist jedoch als sehr schlecht zu bewerten. Es besteht ein immenser Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, der alle Gewerke von den Leitungen bis zum Dach betrifft. Zudem zeigen sich deutliche Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss sowie Abplatzungen an der Fassade. Die Sachverständige stuft eine Sanierung als wirtschaftlich unrentabel ein, weshalb der Verkehrswert über das Liquidationswertverfahren ermittelt wurde. Ein wesentliches Risiko stellt das bestehende Mietverhältnis dar, welches auf einem ungewöhnlichen Geschäftsraummietvertrag basiert und die Freilegung des Grundstücks zeitlich verzögern könnte. Auch das Risiko unvorhergesehener Bauschäden oder Altlasten kann mangels vertiefender Prüfungen nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Fazit: Dieses Objekt eignet sich hervorragend für Bauträger und Projektentwickler, die den Altbestand abreißen und das großzügige Grundstück gemäß § 34 BauGB mit einem zeitgemäßen, rentablen Neubau neu bebauen möchten. Der Erwerb orientiert sich stark am reinen Bodenwert abzüglich der kalkulierten Abrisskosten.

Chancen

Risiken

Standort

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Übersicht

19 / 26 Felder

Identifikation
Aktenzeichen	0007 K 0013/ 2024
Amtsgericht	Offenbach am Main
Bundesland	Hessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Verfahrensart	Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit	29.10.2026 · 10:00:00 ! Wichtiger Hinweis zum Termin Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein. Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts. Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
Objektart	Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus	vermietet
Baujahr	1932
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert	490.000 €
Wohnfläche	84,35 m²
Grundstücksfläche	725 m²
Anteilige Grundstücksfläche	725 m²
Bodenrichtwert	775 €/m²
Anteiliger Bodenwert	561.875 €725 m² × 775 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
Straße	Im Heimgarten
Hausnummer	10
PLZ	63165
Ort	Mühlheim
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System

Kennzahl	Wert	Erläuterung
Bodenrichtwert	775 €/m²	System-/BORIS-Wert
Anteilige Bodenfläche	725 m²
Anteiliger Bodenwert	561.875 €
Verkehrswert	490.000 €	Preisanker für Vergleich
BRW-Verhältnis	0,87
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung	-71.875 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert

Bodenwert561.875 €

Verkehrswert490.000 €

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle: System

Berechnungen

Flächenanteil: 725 m² Gesamtgrundstück = 725 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 725 m² × 775 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden: 676 €/m²
BRW-Verhältnis: 676 €/m² / 775 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 490.000 € − 561.875 € = -71.875 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt5.809 €/m²

Dieses Objekt

über der Marktspanne · +19 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 84 m² Wohnfläche · Baujahr 1932 · Zustand stark sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Mühlheim am Main

4.887 €/m²typischer Wert

Spanne 3.845 – 4.887 €/m²

Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026
Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Basis: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,62 – 12,61 €/m² im Monat, typisch 11,12 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Investment Case

Investor-Fakten

11 Fakten

01Bewertung3 02Rechte3 03Ertrag1 04Zustand4

Bewertung

3 Fakten

Verkehrswert

Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte

3 Fakten

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht

Ertrag

1 Fakt

Vermietungsstatus

Zustand

4 Fakten

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Standort-Radar

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

Wert- & Bewertungsanpassungen

aus KI-Dossier / Gutachten

Beschreibung & Zustand

Objektzustand

Nutzung

vermietet

Besichtigung

—

Hinweise

—

Beschreibung (roh)

Angaben ohne Gewähr: Eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach und 1 Garage ca. 84,35m² Wohnfläche Baujahr ca. 1932-34 bzgl. des Bauzustandes/Bauschäden/Baumängeln wird auf das Gutachten verwiesen

Datenhinweise

· Das Gutachten ist sehr detailliert und basiert auf einer Innenbesichtigung sowie umfassenden Planungsrecherchen. Es liegen jedoch keine Bauschadensbegutachtungen oder Altlastenuntersuchungen vor.
· Umfassende Innenbesichtigung durch die Sachverständige durchgeführt, jedoch im möblierten Zustand.

Steuerliche Optimierung

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

HQ10

HQ100

HQextrem

Wassertiefe

Datenstand

Quelle

Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 29.06.2026, 03:36

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Mühlheim, Hessen

vermietet

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Markt-Einordnung

Keine Emissionsdaten verfügbar

Hochwasserrisiko

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen